Tuy nhiên, đối với một cá nhân bình thường thì việc vay mượn bằng thấ chấp vẫn
thường diễn ra dưới hình thức MEW (Mortgage equity withdrawal)
, tức là thế
chấp lại khi giá nhà tăng lên. Suốt 20 năm qua, ở nhiều nước việc này càng ngày
càng dễ thực hiện hơn khi các quy tắc được nới lỏng bằng cách chấp thuận các
khoản giải ngân trước (advances) nhiều hơn, hoặc bằng cách đảo tài sản thế chấp và
tăng số tiền vay lên.
Nếu người ta vay tiền thế chấp bằng tài sản và dùng tiền vay đó để chi tiêu, thì
hậu quả sẽ là một sự sụt giảm trong tỷ lệ tiết kiệm của hộ gia đình, điều này chính là
một thước đo của “hiệu ứng tài sản” (wealth effect). Tỷ lệ tiết kiệm đơn thuần tình
bằng độ chênh giữa thu nhập và chi tiêu hiện tại, bỏ qua một thực tế rằng chi tiêu
tăng lên chỉ có thể thực hiện qua việc vay mượn hay bán tài sản mà thôi!
Điểm mấu chốt cần lư ý ở đây là việc tỷ lệ tiết kiệm giảm đi chỉ có tác dụng một
lần lên mức tăng trưởng của chi tiêu mà thôi. Hãy hình dung một cặp vợ chồng,
trước sự tăng giá của căn nhà mà họ đang sở hữu, quyết định giảm tỷ lệ tiết kiệm từ
10% thu nhập hàng năm xuống còn 5% mà thôi. Như vậy trong năm đó tỷ lệ tiết
kiệm của gia đình này giảm 5% và mức chi tiêu tăng tương ứng 5%. Sự thay đổi này
mang tính “duy nhất”, vì chẳng hạn nếu năm sau đó họ tiếp tục duy trì mức tiết kiệm
5%, thì mức chi tiêu sẽ thay đổi tương ứng với mức thu nhập.
Điều này gây ra một vấn đề khó chịu cho chính sách tiền tệ, vì các Ngân hàng
trung ương rất qua tâm đến tăng trưởng kinh tế nói chung. Nếu mọi người trong nền
kinh tế đồng loạt giảm tỷ lệ tiết kiệm 5%, thì ngay lập tức sẽ có một mức tăng 5%
trong tiêu dùng cá nhân. Điều này rung lên hồi chuông cảnh báo rằng nền kinh tế
phát triển quá nóng và sẽ có lạm phát đi theo. Phản ứng của Ngân hàng trung ương
sẽ là nâng lãi suất để hạ nhiệt nền kinh tế. Nhưng qua năm kế tiếp, tăng trưởng của
chi tiêu sẽ lập tức quay trở lại mức cũ của nó. Nếu Ngân hàng trung ương không
nhận ra bản chất của vấn đề ở đây, họ sẽ mắc sai lầm khi tiếp tục giữ lãi suất ở mức
quá cao.
Rủi ro sẽ còn cao hơn nếu người tiêu dùng tài trợ cho các khoản chi của họ bằng
việc đi vay hay bán tài sản chứ không chỉ là giảm các khoản tiết kiệm đơn thuần, bởi
trong cả hai trường hợp thì tiêu dùng đều sẽ đảo ngược trong năm kế tiếp. Giả sử
người tiêu dùng có được tiền mặt để nâng mức chi tiêu lên 5% trong năm nay qua
việc bán các tài sản. Năm sau, trừ phi họ lặp lại cách làm này, thì họ vẫn chỉ có thu
nhập như cũ, tức là thực chất tiêu dùng năm sau sẽ giảm 5%! Ngân hàng trung ương
hoàn toàn có khả năng đánh giá sai điều này.
