6. BONG BÓNG NHÀ ĐẤT NỔ TUNG Ở NƯỚC ANH
Theo chỉ số giá nhà đất ở Anh (Nationwide Index), ở giai đoạn đỉnh điểm 2007,
giá nhà bình quân ở Anh đạt mức 184.000 Bảng (khoảng $368.000), gần gấp 50 lần
mức giá bình quân 3.762 Bảng năm 1967. Cũng trong thời kỳ đó, chỉ số giá tiêu
dùng tăng 15 lần, do đó giá thực tế của nhà đất đã tăng nhanh hơn gấp ba. Điều này
tương đương với việc có được thu nhập hàng năm cao hơn 3% so với mức lạm phát,
và chủ sở hữu nhà cũng có thể có thêm lợi ích khác như sử dụng căn nhà đó hoặc có
thêm tiền thuê nhà (trừ đi chi phí bảo trì). Tuy nhiên, giá thực tế của nhà đất hầu như
chỉ mới tăng lên trong vòng 12 năm gần đây. Cho đến mãi năm 1995, giá thực tế của
nhà đất cũng chỉ mới tăng khoảng 40% so với năm 1967, tức là bình quân mỗi năm
chỉ tăng khoảng hơn 1%.
Giá thực tế của nhà đất không tăng đều hằng năm, mà thay vào đó, nó chuyển
động theo chu kỳ, nói chung là tương ứng với chu kỳ kinh doanh ở Anh. Trên thực
tế, phân tích theo giá trị thực, trong 40 năm qua, nước Anh đã trải qua bốn đợt bong
bóng và trong đó có ba thời điểm bong bóng vỡ (xem bảng 6.1). Ba thời kỳ trước
năm 1973, từ 1982-1989 và từ 1995-2007 là ba thời kỳ mà giá nhà tăng một cách hết
sức mạnh mẽ. Sau hai đợt tăng giá khá dài trước đó là giai đoạn giảm giá mạnh, với
mức giảm về giá trị thực là 32% và 37,1%. Giai đoạn cuối những năm 1970 cho thấy
những đợt tăng giá ngắn hơn và tương ứng thì sau đó, thị trường cũng giảm giá ít
hơn.
Giá thực tế không giảm ở thời kỳ suy thoái 1975 và 1980 bởi vì tỉ lệ lạm phát
hàng năm vẫn còn tương đối cao, 24% năm 1974 và 18% năm 1980. Tuy nhiên, năm
1990, lạm phát “chỉ có” 9%/năm và nhanh chóng giảm xuống dưới 4%/năm vào năm
1992. Kết quả là mức độ điều chỉnh so với giá danh nghĩa của nhà đất, do hậu quả
của một vài cuộc suy thoái ở những năm 1990, trở nên tương đối lớn, khoảng 20%
chênh lệch giữa thời điểm cao nhất Quý III năm 1989 so với thời điểm thấp nhất ở
Quý I năm 1993.
Nước Anh đặc biệt phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nhà đất vì hai lý do. Lý do
thứ nhất là hầu hết nhà ở tại Anh đều được tài trợ bằng những khoản vay có lãi suất
thả nổi. Do đó, khi Ngân hàng Trung ương Anh giảm hoặc tăng lãi suất để điều
chỉnh nền kinh tế, một trong những công cụ chính để truyền tải ý chí đó là thông qua
ảnh hưởng lên việc trả nợ vay thế chấp và lên thị trường nhà đất.
Bảng 6.1 Chu kỳ nhà đất theo giá thực tế
