lần lượt tăng lên ở từng khu vực. Ảnh hưởng này khá rõ rệt ở trên mỗi quốc gia
nhưng đồng thời nó cũng trải dài trên nhiều nước.
Ở giai đoạn cuối của bong bóng, như đã nói ở trước, chúng ta thường thấy một
cuộc chạy đua tăng giá cực kỳ mạnh do những nhà đầu cơ tạo ra trong tình trạng
hưng phấn. Ở Mỹ, giai đoạn này diễn ra vào những năm 2005-2006, trong khi đó
giai đoạn này ở Anh diễn ra muộn hơn một chút, vào năm 2006-2007. Một vài nước
vẫn còn trong giai đoạn tăng trưởng ở thời điểm tôi viết cuốn sách này, nhưng hầu
hết các nước đều đã ở giai đoạn chuyển hướng. Việc kinh doanh nhà trở nên hết sức
trì trệ, số lượng người mua hết sức ít ỏi và thất thường. Trong khi đó, những nhà xây
dựng đang vật lộn để tống khứ những căn nhà mới xây và giảm mạnh đầu tư vào xây
dựng và phát triển những dự án mới.
Trong suốt thời kỳ bùng nổ, việc dự đoán thời điểm bong bóng bắt đầu vỡ là cực
kỳ khó. Trong trường hợp này, sự kiện châm ngòi là việc giảm mạnh cho vay mua
nhà, vốn xuất phát từ thất bại của cho vay dưới chuẩn ở Mỹ. Đầu tiên, khó khăn chỉ
giới hạn trong lãnh thổ nước Mỹ do ngày càng có nhiều người chuyên cho vay dưới
chuẩn, vốn đã từng phát triển mạnh trong những năm bùng nổ, bị phá sản vào năm
2006 và nửa đầu năm 2007. Vì thế, nguồn cho vay mới dành cho lớp người đi vay
này giảm xuống và giá nhà khựng lại. Nhưng sau đó, bắt đầu từ tháng 8/2007, sự lo
sợ về nguy cơ lỗ từ những khoản cho vay dưới chuẩn và những tài sản thế chấp mà
ngân hàng đang giữ đã đột ngột làm bùng phát một nỗi lo sợ trong toàn bộ hệ thống
tài chính, và không chỉ ở trong phạm vi nước Mỹ mà nhanh chóng lan ra khắp thế
giới. Năm 2008, cho dù Cục Dự trữ Liên bang, Ngân hàng Trung ương Anh và Ngân
hàng Trung ương Châu Âu đã cắt giảm lãi suất và đưa ra những trợ giúp về thanh
khoản, tạm thời làm dịu áp lực, các ngân hàng vẫn tiếp tục giảm bớt những khoản
vay rủi ro, và điều đó có nghĩa là tạm ngưng nhiều khoản vay có thế chấp hoặc thắt
chặt tiêu chuẩn cho vay. Trong điều kiện cắt giảm cho vay và kỳ vọng giảm giá trong
tương lai, giá nhà đất thực sự đã giảm trên khắp các nước, dẫn đầu là Mỹ và Anh.
Với việc giá nhà giảm và kinh tế suy thoái, dường như đã có thể chắc chắn rằng
lãi suất sẽ giảm. Nhưng thậm chí ngay cả ở Mỹ, lãi suất chính thức đã được cắt giảm
rất mạnh năm 2007-2008, lãi suất cho vay thế chấp giảm ít hơn nhiều do ảnh hưởng
của khủng hoảng tài chính. Ở châu Âu, người ta đã trì hoãn việc cắt giảm lãi suất
chính thức vì sợ lạm phát, và lãi suất cho vay thế chấp thì lại tăng lên năm 2008. Đó
quả là thời điểm xui xẻo. Sự sụp đổ của bong bóng nhà đất diễn ra đồng thời với một
làn sóng tăng giá dầu và thực phẩm đã khiến cho lạm phát giá tiêu dùng tăng vọt,
vượt quá chỉ tiêu mà Ngân hàng trung ương đề ra.
