Theo tôi, một cách giải thích không đúng là việc cho rằng vì chúng ta sống trong
thế giới có lãi suất thực thấp hơn, nhà đất nên được định giá cao hơn. Khi mới nghe
qua, điều này có vẻ như đúng. Đối với những người sở hữu nhà để ở, chi phí để mua
dịch vụ nhà ở (housing service, nói theo “thuật ngữ kinh tế”) thường là thấp hơn. Và
những người đầu tư nhà đất có thể đảm bảo nguồn tiền trả cho việc thuê nhà bằng
những khoản thế chấp ít hơn. Tuy nhiên, vẫn có những lý do cụ thể để giải thích tại
sao lãi suất thực lại thấp hơn: Do ít có rủi ro xảy ra một đợt lạm phát cao mới.
Nhưng mức độ thu nhập từ rủi ro lạm phát thấp không phải là một điều hay ho đối
với việc mua nhà để đầu tư. Khi so sánh nhà đất với các loại hình đầu tư khác, một
trong các thuộc tính tốt nhất của nó là nó tránh được rủi ro lạm phát. Nếu lạm phát
thấp, hoặc có bất kỳ dấu hiệu nào của sự giảm phát, nhà đất sẽ ít hấp dẫn hơn so với
các tài sản khác.
Ở Ireland hay Tây Ban Nha, việc tham gia vào sử dụng đồng tiền duy nhất cho cả
khu vực là một nhân tố quan trọng trong bong bóng nhà đất, vì lãi suất thấp. Trong
suốt một thập kỷ, cả hai nước này đều đã tăng trưởng mạnh hơn mức bình quân của
toàn châu Âu và cũng chịu ảnh hưởng của lạm phát cao. Và chắc chắn rằng nếu được
quyết định trong nước, mức lãi suất mà họ đưa ra đã có thể rất cao. Tuy nhiên, vì lãi
suất do Ngân hàng Trung ương Châu Âu đưa ra cho cả khu vực (một lãi suất áp dụng
cho tất cả các nước), lãi suất thực tế lại thấp. Ở Tây Ban Nha, giá nhà từ từ theo kịp
giá của nước láng giềng Pháp (cho dù vẫn thấp hơn ở Anh). Giá nhà đất ở Ireland
tăng lên đến mức cao nhất ở châu Âu. Và như đã nói, cả Tây Ban Nha và Ireland
đang tận hưởng một sự bùng nổ về xây dựng.
BONG BÓNG BẮT ĐẦU CHUYỂN HƯỚNG
Ở mỗi nước, cách chuyển động của bong bóng có phần khác nhau, bắt đầu ở
những thời điểm khác nhau và chuyển động theo những nhịp độ khác nhau. Ở một số
nước, giá nhà đất ngừng tăng ở một số thời điểm, khi đó, bong bóng trở nên ổn định
trong một giai đoạn, thậm chí là xì hơi một chút. Nước Úc năm 2004 và nước Anh
năm 2005 đều trải qua những thời kỳ chậm chạp như vậy do lãi suất tăng. Một số
nước khác thì tiến vào thời kỳ bong bóng tương đối chậm và do đó, chịu đựng sự
tăng giá cực kỳ nhanh trong một thời gian rất ngắn để theo kịp thị trường. Điều này
có nguyên nhân một phần từ sự “truyền nhiễm” do các nhà đầu tư từ những nước
bước vào thời kỳ bong bóng sớm hơn đầu tư ra thị trường nước ngoài. Ví dụ, những
người mua nhà ở Anh và Ireland đến mua nhà ở Tây Ban Nha và Pháp, và sau đó là
một loạt các nước bao gồm Bulgary, Canada, Mỹ và Dubai. Người Mỹ đến Canada
và Caribe để mua nhà. Rõ ràng là có những ảnh hưởng ngầm của việc đó khi giá nhà
