Vậy điều gì sẽ xảy ra đối với việc vay thêm tiền từ tài sản thế chấp nếu giá nhà đất
giảm xuống? Trước hết, tỉ lệ MEW giữ nguyên trong một thời gian. Mọi người vẫn
còn tiếp tục chạy theo sự việc giá trị thực tế của căn nhà họ sở hữu tăng lên, hoạt
động tái thế chấp tăng mạnh vì càng ngày càng có nhiều người tận dụng lợi thế của
việc giá trị tài sản tăng. Ngay cả khi tỉ lệ MEW không đổi, người ta không hề sử
dụng nguồn tiền vay đó để chi tiêu, và do đó tỉ lệ tăng trưởng tiêu dùng và GDP bắt
đầu tăng chậm lại. Nhưng vào năm 2008, chỉ số MEW bắt đầu giảm xuống ở Anh và
Mỹ, làm cho việc suy giảm kinh tế càng trở nên tồi tệ hơn. Thường thì ảnh hưởng
của những điều này đối với nền kinh tế diễn ra một cách từ từ chứ không hề đột
ngột. Tuy nhiên, vào năm 2007-2008, khủng hoảng tài chính đã đẩy nhanh tiến trình
này, khiến cho việc tái thế chấp trở nên khó khăn hơn. Và cuối cùng, chúng phụ
thuộc vào việc giá nhà có thể giảm đến mức nào.
Giá nhà giảm đồng thời cũng ảnh hưởng đến nền kinh tế qua một kênh thứ hai:
làm giảm tiêu dùng và giảm lòng tin. Trong suốt thời kỳ bùng nổ nhà đất, lãi suất tiết
kiệm giảm phản ánh niềm tin của người dân vào việc giá nhà cao và đang tăng, và họ
cũng tin rằng họ được đảm bảo một cách hợp lý. Nhưng một chút giảm giá nhà đất
sẽ nhanh chóng làm giảm sự giàu có, đặc biệt vì nhà đất luôn luôn có yếu tố đòn bẩy,
tức là hầu hết mọi chủ sở hữu nhà đều có vay thế chấp. Những ai mua những tài sản
thứ hai để đầu tư hoặc để dưỡng già là những người bị ảnh hưởng rõ rệt nhất. Những
người mua nhà cách đây vài năm và có tài sản tích lũy lớn, hoặc những người vay
thế chấp ít, có thể không bị ảnh hưởng. Những ai mới mua, đặc biệt là nếu họ có một
tỉ lệ vay thế chấp lớn, sẽ nhanh chóng bị nhấn chìm.
Có một mối liên hệ thứ ba giữa giá nhà và nền kinh tế, đó là qua con đường chi
tiêu cho xây dựng (construction spending). Việc xây dựng nhà cửa ở Mỹ tăng mạnh
trong những năm bong bóng đóng góp một phần khá quan trọng vào tăng trưởng
kinh tế. Tương tự, ở Tây Ban Nha và Úc, xây dựng nhà cửa cũng là trụ cột chính của
nền kinh tế. Ở Anh, những hạn chế về kế hoạch xây dựng đã khiến cho việc xây mới
nhà cửa chỉ thu hút được một khoản tiền nhỏ so với số tiền chi tiêu cho sửa chữa và
cơi nới những căn nhà cũ. Từ 2007, việc xây dựng nhà cửa đổ vỡ ở Mỹ và Tây Ban
Nha và suy giảm ở những nơi khác do các nhà xây dựng chủ động cắt giảm khi gặp
phải sự sụt giảm về cầu và giá cả.
CÓ THỂ GIẢI NGHĨA ĐƯỢC
TẠI SAO GIÁ NHÀ TĂNG KHÔNG?
Trong giai đoạn bong bóng, mọi người thường có vô số lý do để giải thích vì sao
giá nhà lại cao hơn trước đây. Tất nhiên, đã có những thay đổi mang tính cơ cấu
