1990-1993
30.1
14
Thụy Sĩ
1973-1976
1989-1993
1994-1997
26.8
27.4
15.8
10
16
11
Mỹ
1973-1977
1989-1993
33.6
29.6
15
17
BÌNH QUÂN
27.2
18
(*): mức độ giảm của giá nhà thực tế.
Nguồn: Goldman Sachs, Global Economics Weekly, 30/04/2003 (trang 7)
Khi kinh tế tăng trưởng quá mạnh, các quốc gia có thể tăng lãi suất định kỳ để hỗ
trợ giá nhà. Khi nền kinh tế yếu, lãi suất lại được cắt giảm, điều đó cũng hỗ trợ mua
bán nhà. Các nhà kinh tế và những người làm chính sách bắt đầu ăn mừng “Thời kỳ
ôn hòa vĩ đại” (The Great Moderation), một kỷ nguyên mới mà tăng trưởng, lạm
phát và lãi suất trở nên ổn định hơn so với trước đây, tránh khỏi tăng vọt và bùng nổ.
Tuy nhiên, càng định giá cao hơn, khả năng bị ảnh hưởng nếu một vấn đề nào đó xảy
ra càng cao. Ở Mỹ, bong bóng nhà đất lên đến đỉnh điểm vào giữa năm 2006 và sau
đó bắt đầu xẹp xuống, nhưng chính sự gián đoạn về tài chính trong suốt 2007-2008
do khủng hoảng tài chính, đã làm xì hơi bong bóng ở những nơi khác.
Trong những năm diễn ra bong bóng, việc tăng giá nhà đã thúc đẩy chi tiêu tiêu
dùng thông qua hiệu ứng tài sản (wealth effect) như đã nói ở trên, làm giảm tỉ lệ tiết
kiệm hộ gia đình. Tỉ lệ MEW
(Mortgage Equity Withdrawal) tăng mạnh, có lúc
đã vượt mức 7% thu nhập khả dụng của hộ gia đình ở Mỹ và hơn 8% ở Anh. Một vài
năm trước đó, năm 1999, các hộ gia đình chỉ rút khoảng 1% trên cả hai nước này,
trong khi giữa những năm 1990, tỉ lệ MEW thực tế là âm, có nghĩa là các hộ gia đình
thực sự đã bỏ thêm tiền để đầu tư vào nhà đất (nói một cách khác là tiết kiệm để đầu
tư). Tỉ lệ MEW 7-8% mức chi tiêu của các hộ gia đình không hoàn toàn có nghĩa là
tất cả toàn bộ tiền bạc rút ra được dùng để mua hàng hóa và dịch vụ. Các con số ước
tính cho thấy rằng chỉ có khoảng 10-20% số tiền đó được tiêu xài trực tiếp. Người ta
cũng dùng khoản tiền đó để mua những tài sản khác hoặc có thể chỉ đơn giản là đem
gửi ngân hàng. Một vài người khác thì dùng khoản vay thêm này để trả các khoản nợ
khác có lãi suất cao hơn, từ đó làm giảm chi phí vay tiền. Nhưng một điều chắc chắn
là gần đây chi tiêu tiêu dùng đã giảm xuống nhiều nếu không có sự bùng nổ của thị
trường nhà đất.
