Câu hỏi đặt ra bây giờ là giá nhà đất sẽ giảm đến mức nào. Các nhà nghiên cứu ở
IMF đã phát triển được một mô hình để giải thích giá nhà đất dựa trên các yếu tố
như thu nhập khả dụng, lãi suất ngắn hạn, lãi suất dài hạn, tăng trưởng tín dụng,
những thay đổi giá tài sản và dân số trong độ tuổi lao động. Từ mô hình này, họ có
thể tính được “mức độ chênh lệch giá nhà đất” (house price gaps) - sự khác biệt giữa
kết quả về giá nhà đất mà mô hình đưa ra với giá thực tế. Vào đầu năm 2008, Ireland
là nơi mà nhà đất được định giá quá cao: 32%, tiếp sau đó là Hà Lan, Anh, Úc và
Pháp với tỉ lệ không thấp hơn bao nhiêu, từ 20-30%. Con số này ở Mỹ chỉ khoảng
hơn 10%, cho dù giá nhà đất ở Mỹ đã giảm xuống một mức tương đương. Tôi cho
rằng mô hình của IMF có thể đã đánh giá quá thấp mức độ giảm giá cần thiết để đạt
được sự cân bằng, bởi vì nó đã không đánh giá đúng tầm ảnh hưởng của kỳ vọng giá
cả trong tương lai đối với bong bóng nhà đất. Trong bất kỳ trường hợp nào, ngay cả
khi IMF đúng đi nữa, suy thoái kinh tế ngụ ý rằng giá cả sẽ còn giảm mạnh hơn, đặc
biệt là sau một đợt bong bóng.
Anh là nước chịu ảnh hưởng nặng nhất bởi sự kết hợp của cả khủng hoảng kinh tế
và lạm phát năm 2008. Đây nước đầu tiên tiến vào thời kỳ bùng nổ nhà đất, và đến
năm 2007, giá nhà đất đã tăng gấp ba so với 10 năm trước đó. Nhưng trong giai đoạn
2007-2008, các ngân hàng đột ngột ngừng cho vay nhà đất, kỳ vọng rằng giá nhà đất
sẽ tăng cao hơn cũng đột ngột sụp đổ, và toàn bộ nền kinh tế đình trệ một cách hết
sức bất ngờ. Giá nhà đảo chiều một cách nhanh chóng và bong bóng bắt đầu vỡ.
. Kinh tế học về vốn (Capital Economics), dẫn lại trong The Economist,
29/11/2003, trang 111
. J. Ayuso và F. Restoy, Giá nhà và giá thuê nhà: Một cách tiếp cận cân bằng
trong định giá tài sản (House Prices and Rents: An Equilibrium Asset Pricing
Approach), Tài liệu nghiên cứu số 0304 của Ngân hàng trung ương Tây Ban Nha,
năm 2003.
. The Economist, 20/03/2004, trang 85.
. Tức là cầu tăng nhanh hơn cung – ND.
. Tỉ lệ vay tiền thêm từ tài sản thế chấp do giá trị tài sản thế chấp tăng lên –
ND.
