sản và Chính sách tiền tệ (Asset prices and Monetary Policy) (Anthony
Richards và Tim Robinson biên tập) - Ngân hàng Dự trữ Úc, 2004, trang 149-188.
Các tác giả của nghiên cứu này hỏi 500 người mua nhà trong khoảng thời gian gần
đó trên bốn vùng của nước Mỹ - Quận Cam (Orange County), San Francisco, Boston
và Milwaukee – về kỳ vọng của họ đối với giá nhà trong vòng 12 tháng tới và trong
vòng 10 năm tới. Suốt 21 năm qua, trên thực tế, giá nhà tăng trong khoảng từ 5,6%
đến 8,2% mỗi năm trên bốn khu vực này, tuy nhiên theo dự báo thì trong vòng 10
năm tới, con số này sẽ là từ 11,7% đến 15,7% mỗi năm. Ở Boston, gần 17% số
người được hỏi nghi ngờ việc giá nhà sẽ tăng trong vài năm tới, nhưng 83% còn lại
tin tưởng vào điều đó. Và trên những khu vực khác, khoảng 90% hoặc hơn thế trả lời
rằng họ kỳ vọng giá nhà sẽ tăng.
Những nghiên cứu như vậy là điển hình của bong bóng. Mọi người suy đoán rằng
thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ trong một vài năm và cho rằng điều đó sẽ kéo dài
mãi mãi mà không nhận ra rằng việc định giá của họ đang bị ảnh hưởng và trở nên
ngày càng nguy hiểm hơn. Có vẻ như hầu hết mọi người đều gặp khó khăn trong
việc hiểu rằng thị trường nhà đất, cũng giống như hầu hết các thị trường khác, đều
phát triển theo chu kỳ, cho nên một thời kỳ tăng giá cực mạnh dẫn đến việc định giá
quá cao thường sẽ được tiếp nối bởi một thời kỳ giá tăng một cách chậm chạp và
thậm chí là giảm giá. Trong khắp cả bốn khu vực được điều tra, giá đã tăng rất mạnh
trong suốt vài năm trước khi cuộc điều tra này được thực hiện. Nhưng ba trong số
bốn khu vực này đã từng chứng kiến một sự sụp đổ rất lớn trong những năm đầu
thập niên 1990 và người ta rõ ràng đã quên mất chuyện đó. Giá nhà ở Los Angeles
giảm mạnh nhất trong giai đoạn 1988-1996, 29% trên danh nghĩa và 10% trên giá trị
thực. Năm 2007-2008, cũng ở ba khu vực này đã điễn ra một đợt giảm giá nhà cực
mạnh khi các bong bóng nhà đất vỡ. Trước khi câu chuyện này kết thúc, việc sụp đổ
ở Los Angeles chắc chắn sẽ diễn ra mạnh hơn lần trước.
MỐI HIỂM HỌA TỪ BONG BÓNG NHÀ ĐẤT
Bong bóng nhà đất xì hơi đóng vai trò rất quan trọng trong chu kỳ kinh tế ở cuối
thập niên 1970 và 1980. Một nghiên cứu trên 15 nước cho thấy 29 vụ bong bóng vỡ
trong suốt 35 năm qua, xác định được mức giá nhà thực tế giảm 13% (xem bảng
5.3). Mức giảm giá bình quân là 27% trải đều suốt 4 năm rưỡi. Tất nhiên là giá danh
nghĩa giảm ít hơn nhờ có ảnh hưởng phụ của lạm phát giá tiêu dùng. Ở đỉnh điểm
của bong bóng nhà đất những năm 2000, những người lạc quan trong ngành nhà đất
đã bỏ qua giai đoạn này bởi vì, trừ một số ngoại lệ, dường như chúng là kết quả của
