thanh toán lương hưu của mình. Ở Úc, cứ sáu hộ gia đình thì có một hộ sở hữu bất
động sản để đầu tư
.
Như vậy liệu chúng ta có thể tổng kết được điều gì đã dẫn đến việc bùng nổ giá
nhà đất không? Xét ở phía cầu, chủ yếu là do lãi suất thấp, tỉ lệ thất nghiệp thấp, thu
nhập tăng, số lượng dân nhập cư tăng, và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Ở phía
cung, những tòa nhà mới thường chịu sức ép của những giới hạn quy hoạch, kế
hoạch cũng như thời gian cần thiết để xây dựng
.
Tuy nhiên, hãy đặc biệt lưu ý đến một yếu tố được nhắc đến ở trên: “kỳ vọng tăng
giá trong tương lai” ( expectation of future price appreciation ). Trong bất kỳ một thị
trường bất động sản nào, hễ khi nào kỳ vọng về giá nhà trong tương lai trở thành lý
do chính để người ta mua nhà, khi đó thị trường nhà đất sẽ gặp phải nguy cơ trở
thành bong bóng. Sự bùng nổ của nhà đất trở thành bong bóng khi những người sở
hữu nhà bắt đầu coi việc mua bán nhà trước hết là một kế hoạch đầu tư hơn là tìm
một nơi để ở, và khi những nhà đầu tư ngừng quan tâm đến thu nhập từ cho thuê nhà
và tập trung hoàn toàn vào lợi nhuận thu được từ việc mua bán.
Một nghiên cứu chi tiết của những người mua nhà ở Mỹ năm 2002 cho chúng ta
một số bằng chứng đầy ấn tượng về kỳ vọng cao về sự tăng giá trong tương lai (bảng
5.2).
Bảng 5.2
Nghiên cứu kỳ vọng về nhà đất 2002
Quận
Cam
San
Francisco
Boston
Milwaukee
Mức tăng giá bình quân năm
từ Quý I/1982 đến Quý I/2003
5,6%
7,1%
8,25%
5,6%
Kỳ vọng tăng giá
- trong 12 tháng tới
10,5%
5,8%
7,2%
8,9%
- bình quân trong 10 năm tới
13,1%
15,7%
14,6%
11,7%
% số người trả lời kỳ vọng một mức tăng trong
“vài năm tới”
89,7%
90,5%
83,1%
95,2%
Nguồn: Karl E. Case, John M. Quigley và Robert J. Shiller, Người mua nhà, nhà
đất và nền kinh tế vĩ mô (Home-Buyers, Housing and Macroeconomy) trong Giá tài
