trước thuế (BTCF) hàng năm cho suốt thời gian bạn sẽ sở hữu bất động sản
đó (giả dụ là 5 năm) và thu nhập tiền mặt mà bạn có được khi bán bất động
sản đó.
Để minh hoạ, giả sử Middleton không có một nền kinh tế tăng trưởng
mạnh, dòng tiền mặt trước thuế của Royal Terrace chỉ tăng 2% mỗi năm và
tương tự như vậy, bất động sản đó cũng chỉ tăng giá 2% một năm. Sau 5
năm thì cân đối vay nợ thế chấp của bạn sẽ giảm từ 530 ngàn đô la xuống
còn 488.343 đô la.
Bây giờ hãy tham chiếu bảng 14.7 và 14.8. Trước tiên, bạn có thể thấy
ngay là với tỷ lệ lên giá 2% của bất động sản, bạn sẽ có thu nhập tiền mặt
nếu bán bất động sản đó là 193.427 đô la (sau khi đã khấu trừ chi phí bán là
5% từ giá bán). Bảng 14.7 cũng cho thấy thu nhập ròng từ việc bán bất
động sản đó trong trường hợp bất động sản không tăng giá một chút nào
(theo quan điểm bi quan) hoặc tăng giá được 5% (theo quan điểm lạc
quan).
Sử dụng bảng tính trong phần mềm Excel (hoặc một phần mềm máy
tính tương tự) để tính, bước tiếp theo bạn có thể tính ra tổng thu nhập trên
vốn đầu tư, giống như những con số trong bản 14.8.
Theo những tỷ lệ lên giá thay đổi của bất động sản, TROI dự đoán cho
Royal Terrace sẽ ở trong khoảng từ thấp nhất là 17.78% tới 31.67% là cao
nhất.
Những số liệu trong bảng 14.8 chỉ biểu thị một số kết quả mà một
bảng tính trong phần mềm máy vi tính cho phép bạn tính được một cách dễ
dàng. Bạn có thể thay đổi các tỷ lệ tăng của giá thuê và các chi phí hoạt
động, sự thay đổi của lãi suất vay thế chấp, điều kiện thế chấp, tổng số
khoản thanh toán ngay theo giá trị hợp đồng và bất cứ sự biến đổi nào mà
bạn muốn nghiên cứu. Lẽ dĩ nhiên bạn cũng có thể dùng bảng tính để đánh
giá mức thu nhập phát sinh từ những cải tiến về kinh doanh của bạn.
Bằng cách phân tích nhiều viễn cảnh khác nhau, bạn có thể xây dựng
một loạt các kết quả tiềm năng xếp theo thứ tự từ trường hợp tệ nhất đến
trường hợp tốt nhất. Vì không ai có thể dự đoán chính xác về tương lai, nên
