sử dụng phương pháp vốn hoá doanh thu. Mặt khác, họ cũng sử dụng
những số liệu bán hàng ước tính và có tính chất so sánh để kiểm tra lại tính
hợp lý trong việc định giá doanh thu của họ. Ví dụ, họ có thể xác lập một
số loại giá như giá của từng căn và giá tính theo foot vuông diện tích như
được trình bày trong Bảng 14.5.
Từ dữ liệu trong bảng 14.5, chúng ta có thể ước tính giá trị thị trường
của Royal Terrace thông qua những số liệu so sánh bán của thị trường như
sau:
Như bạn thấy đấy, kết quả ước tính định giá theo phương pháp so sánh
bán thường hỗ trợ cho phương pháp lãi suất vốn hoá. Tất nhiên, như đối với
tất cả các báo cáo định giá, bạn cũng không bao giờ tìm được câu trả lời
chính xác tuyệt đối. Những thông tin, các cách diễn giải, óc suy xét, và
phương pháp lập luận của các nhà đầu tư khác nhau cũng sẽ khác nhau. Dù
vậy, bạn vẫn có thể tiến hành phân tích để làm tăng khả năng đưa ra những
quyết định quan trọng của bạn.
Phương pháp giá thành Như bạn sẽ thấy ở bảng 14.6, phương pháp giá
thành cho thấy giá trị của bất động sản là 922.525 đô la.
Phương pháp giá thành cho thấy một giá trị vượt xa giá trị thị trường
và giá trị mà phương pháp doanh thu tìm ra. Tại sao vậy? Vì rằng
Middleton thiếu một nền kinh tế địa phương năng động. Giá thành xây lắp
các toà nhà (được tính theo giá vật liệu xây dựng trong nước và quốc tế) đã
tăng nhanh hơn sự tăng giá của bất động sản ở Middleton.
Kết quả là các nhà đầu tư mua Royal Terrace sẽ không gặp nhiều đối
thủ cạnh tranh từ những căn hộ hoặc ngôi nhà mới được xây dựng. Những
bất động sản mới đó sẽ phải áp giá thuê (hoặc giá bán) cao hơn những khu
cũ rất nhiều.
Và một kết quả nữa là nhà đầu tư nào mua nó sẽ gặp ít rủi ro thị
trường hơn. Thêm vào đó, nhà đầu tư này có thể có những cơ hội để nâng
cấp và tạo giá trị cho bất động sản đó. Do các nhà đầu tư không trông đợi
bất động sản ở Middleton lên giá nhiều, họ có thể mua với lãi suất vốn hoá
cao hơn và có được dòng tiền mặt lớn hơn trên từng đô la đầu tư họ.
