họ và thay thế một số hạng mục (thảm, mái nhà, các thiết bị, v.v...) vì chúng
đã hư mòn cũ nát. Vì vậy, chúng ta cần phải tăng số tiền chi phí đó lên
đúng với mức cần thiết theo kinh nghiệm tại địa phương đó.
Những hạng mục lặt vặt: Ở mục cuối cùng, hãy lưu ý rằng chúng tôi
thêm vào 2 ngàn đô la cho những chi phí lặt vặt. Những hạng mục này bao
gồm các chi phí như phí pháp lý và kế toán, những vật dụng để cọ rửa, lau
chùi và những vật liệu để trang trí lại nhà cửa (sơn, giấy bồi tường…),
nhưng chúng tôi bỏ không đưa vào báo cáo chi phí lãi vay thế chấp và chi
phí khấu hao mà chủ sở hữu có bao gồm trong báo cáo doanh thu của họ.
Mặc dù lãi và khấu hao chắc chắn là có thực trong chi phí của chủ sở hữu,
nhưng theo qui ước, chúng không được tính vào chi phí hoạt động với mục
đích tính toán NOI.
NOI (doanh thu hoạt động ròng): Sau khi tất cả các hạng mục doanh
thu và chi phí được xác lập lại, bạn có thể thấy NOI của Royal Terrace
được ước tính cho năm tới là 63.174 đô la.
Lãi suất vốn hoá phái sinh Trên thực tế, các chuyên viên định giá và
các nhà đầu tư dựa trên lãi suất vốn hoá phái sinh từ thị trường. Ví dụ, để
thu được lãi suất vốn hoá cho Royal Terrace, hãy tính toán lãi suất áp dụng
với khách mua bất động sản tại số 2735 đường Maple và số 1460 đường
Elm (bảng 14.4). Đối với bất động sản tại số 2735 đường Maple, một bất
động sản kém hơn bất động sản đối tượng ít nhiều (nó cũ hơn 5 năm, có
nhiều chỗ hư hại xuống cấp hơn, và nó nằm bên đường cao tốc Hot Rod),
khách mua áp dụng lãi suất vốn hoá là 9.80%. Đối với bất động sản đẹp
hơn tại số 1460 đường Elm (nó nằm ở vị trí thuận lợi hơn, mới hơn 4 năm,
và khoản tài chính của nó có lãi suất 6,75%), thì người mua nó áp dụng lãi
suất vốn hoá là 9,20%. Xem xét những thực tế đó, chúng ta suy luận được
gì cho lãi suất vốn hoá của bất động sản đối tượng?
Trước tiên, chúng ta thấy ngay rằng lãi suất vốn hoá của bất động sản
đối tượng sẽ ở vào khoảng giữa 0.092 và 0.098. Nguyên nhân là do - với tất
cả những đặc điểm khác đều tương đồng - các nhà đầu tư luôn thích những
bất động sản có ít 5 tuổi hơn là bất động sản có nhiều 5 tuổi. Họ thường tin
