Thêm vào đó, nhiều chủ sở hữu hiểu biết của các bất động sản có
doanh thu thường chủ định khai khống doanh thu cho thuê của họ lên và
khai giảm mức chi phí hoạt động và tỷ lệ còn trống chưa cho thuê được.
Bằng cách bóp méo doanh thu và chi phí như vậy, những chủ sở hữu bất
động sản đó cố gắng thuyết phục bạn rằng bất động sản của họ đem lại lợi
nhuận nhiều hơn và vì vậy, chúng có giá trị cao hơn là giá trị được xác định
bằng thực tế.
Vì vậy, dù bạn mua nhà của những tay chuyên nghiệp hoặc nghiệp dư
về kinh doanh đầu tư bất động sản, bạn nên cảnh giác. Đừng bao giờ chấp
nhận những con số họ đưa cho bạn một cách bất cẩn. Thay vì thế, bạn hãy
xác lập lại con số NOI từ những tìm hiểu, nghiên cứu thị trường của chính
bạn.
Bây giờ ta quay lại với báo cáo doanh thu của chủ sở hữu và doanh thu
được xác lập lại cho Royal Terrace (theo Bảng 14.2 và 14.3). Bạn biết rằng
một chuyên viên định giá sẽ phải xác lập lại báo cáo doanh thu của chủ sở
hữu để phản ánh những nguyên tắc được chúng ta thảo luận ở đây. Việc xác
lập lại này phải phản ánh một cách chính xác NOI mà bất động sản đó có
khả năng sẽ thu được trong năm tới với một khả năng quản lý giỏi.
* Số liệu doanh thu và chi phí mà chủ nhà báo cáo được để trong
ngoặc để đối chiếu. Nhằm xác định giá trị thị trường, khấu hao và lãi suất
vay thế chấp không dùng để tính toán NOI Xác lập lại doanh thu: Trước
hết, bạn cần lưu ý rằng để xác lập lại một doanh thu có thật, chúng ta sử
dụng mức giá thuê thị trường và tỷ lệ còn trống chưa cho thuê được chứ
không dùng những tỷ lệ mà bất động sản đối tượng đã thu được trên hoạt
động thực tế. Để tìm ra mức giá thuê và tỷ lệ còn trống hợp lý, hãy xem xét
mức giá thuê của các bất động sản được lựa chọn để so sánh cũng như mức
giá thuê mà các toà nhà khác trong khu vực dân cư đó đạt được. Bạn phải
dựa vào bản phân tích thị trường hiện thời. Với doanh thu được tính lại đó,
chúng ta sẽ xác lập lại các hạng mục chi phí.
Quản lý và quảng cáo: Trong báo cáo của chủ sở hữu, không có khoản
tiền nào được dành cho việc quản lý và quảng cáo. Chủ sở hữu tự mình
