điều khoản hợp đồng cho thuê cũng như các đặc điểm của bất động sản,
GRM có thể bỏ qua rất nhiều chi tiết quan trọng. Nhưng dù sao thì GRM
cũng là một công cụ để bạn có thể sử dụng vì nó phản ánh được quan điểm
đầu tư điển hình.
Vốn hoá doanh thu Đây là một phương pháp đánh giá doanh thu nữa
mà bạn nên áp dụng cho những bất động sản có doanh thu bao gồm nhiều
căn (nhưng cũng có thể sử dụng để đánh giá những bất động sản nhỏ hơn).
Hãy nhớ lại khi tính giá trị thị trường bằng phương pháp vốn hoá trực tiếp,
bạn đã dùng công thức sau:
Ở đây, V là giá trị ta sẽ phải tính toán. NOI là doanh thu hoạt động
ròng của bất động sản, và R là tổng tỷ lệ hoàn vốn (tức là vốn hoá, nói cách
khác là lãi suất vốn hoá) mà người mua những bất động sản có doanh thu
tương tự đòi hỏi phải đạt được.
Vì thế, nếu Royal Terrace hi vọng đạt được NOI là 63.174 đô la một
năm và lãi suất vốn hoá áp dụng trong trường hợp này là 0.096, bạn sẽ tính
ra giá trị của bất động sản này như sau:
Tất nhiên cách tính đơn giản như trên sẽ chưa có giải đáp cho câu hỏi
tính NOI và R bằng cách nào. Bây giờ chúng ta sẽ quay lại những vấn đề
đó.
NOI (doanh thu hoạt động ròng)
Các nhà đầu tư xác định NOI là doanh thu thuê tiềm năng gộp hàng
năm của một bất động sản, trừ đi những khoản như các căn không cho thuê
được, lỗ do không thu được tiền thuê của khách, các chi phí hoạt động, dự
trữ thay thế, thuế bất động sản, bảo hiểm cho bất động sản và trách nhiệm
nợ.
Nhưng như trong trường hợp chủ sở hữu của Royal Terrace thì nhiều
nhà đầu tư không chuyên nghiệp (cũng như những kế toán viên và kế toán
trưởng) không biết cách lập một báo cáo NOI để tính giá trị doanh thu vốn
hoá.
