ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THU NHẬP Để minh họa sơ lược
cách định giá một bất động sản có thu nhập, chúng ta sẽ xem xét toà nhà
chung cư hỗn hợp Royal Terrace đã có 20 năm tuổi. Royal Terrace bao gồm
38 căn hộ cho thuê với diện tích 550 foot vuông mỗi căn. Bất động sản này
ở Middleton, bang Iowa, một thành phố miền Trung Tây có mức sinh hoạt
thấp với nền kinh tế ổn định nhưng việc làm, tăng trưởng thu nhập và tăng
trưởng dân số hầu như rất ít hoặc không có.
Sau khi nghiên cứu kĩ những đặc điểm vật chất, vị trí và các dịch vụ
của Royal Terrace, bạn may mắn tìm ra 2 bất động sản tương tự trong cùng
một khu dân cư đã được bán trong vòng 6 tháng vừa qua. Dữ liệu của
những bất động sản so sánh đó như sau:
Số 2735 đường Mapple (bất động sản so sánh số 1)
Toà nhà này có 25 năm tuổi và gồm 33 căn hộ cho thuê được. Nó có
nhiều chỗ bị hư hại, xuống cấp hơn bất động sản đối tượng, nhưng mặt
khác nó có thể so sánh về mặt xây dựng và điều kiện. Một trong những
điểm bất lợi lớn nhất là nó một trường phổ thông trung học mới án ngữ.
Những căn hộ trong đó được cho thuê với giá 285 đô la một tháng, và diện
tích mỗi căn là 525 foot vuông. Những thông tin do người quản lý bất động
sản cung cấp cho thấy tỷ lệ căn hộ không có khách thuê rất bình ổn, chiếm
4% trên tổng số căn hộ và chi phí hoạt động (chiếm khoảng 52% trên tổng
doanh thu tiềm năng). Các hồ sơ công cộng và những nhà môi giới bất
động sản cho biết bất động sản này được bán với giá 506.700 đô la, trong
đó phần thanh toán ngay là 20%, và thế chấp 25 năm với tỷ lệ lãi suất cố
định là 7%.
Số 1460 đường Elm (bất động sản so sánh số 2)
Toà nhà này có 16 năm tuổi và gồm 40 căn hộ cho thuê được. Nó được
xây dựng cao cấp hơn bất động sản đối tượng một chút, và nó toạ lạc cách
công viên của khu dân cư ở đó chỉ 2 dãy nhà, công viên này có sân tennis,
bể bơi và một sân golf chín lỗ. Mỗi một căn hộ trong đó được cho thuê với
giá 315 đô la một tháng, và cũng như bất động sản đối tượng, mỗi căn có
diện tích 550 foot vuông. Tỷ lệ chưa có khách thuê trung bình cũng vào
