Giá trị đất Để định giá đất, hãy tìm những lô đất tương tự (còn trống,
chưa xây cất gì bên trên) được bán gần thời điểm đó, hoặc những lô đã có
những toà nhà bên trên cần phải phá dỡ đi. Để đánh giá những lô đất tương
tự, hãy so sánh những đặc điểm như diện tích, mặt ngoài, cảnh quan, địa
hình, những quy định của nhà nước, nội quy của khu và những đặc điểm
khác mà khách mua thường nghĩ đến.
Dự toán giá trị thị trường (Phương pháp giá thành)
Như bạn đã thấy trong bảng 14.1, sau ba bước chính - (1) Tính giá
thành xây dựng bất động sản mới thay thế, (2) Trừ khấu hao, (3) Cộng thêm
giá trị lô đất - là bạn đã ước tính được giá thị trường. Vì rất khó tính toán
chính xác giá thành và chi phí xây lắp, khấu hao tồn dư tích luỹ và giá trị
đất, nên phương pháp giá thành không bao giờ cho ta câu trả lời xác định.
Nhưng ngoài việc giúp bạn dự đoán xu hướng giá, nó còn cung cấp cho bạn
một con số để kiểm tra, đối chiếu với phương pháp so sánh bán và phương
pháp doanh thu.
Phương pháp doanh thu (GRM)
Phương pháp doanh thu liên quan tới kĩ thuật định giá được gọi là bội
số thu nhập cho thuê gộp (GRM).
Để tính giá trị thị trường sử dụng GRM, bạn cần phải tìm ra giá thuê
tháng và giá bán của những ngôi nhà hoặc căn hộ tương tự. Giả dụ bạn biết
giá bán của những ngôi nhà cho thuê như sau: (1) nhà số 214 phố Jackson
có giá thuê 1.250 đô la một tháng được bán với giá 220 ngàn đô la, (2) nhà
số 312 phố Lincoln có giá thuê 1.350 đô la một tháng được bán với giá 247
ngàn đô la, (3) nhà số 107 phố Adam có giá thuê 1.175 đô la một tháng
được bán với giá 210 ngàn đô la. Với những thông tin đó, bạn có thể tính
toán một loạt giá trị GRM cho khu dân cư này:
Nếu ngôi nhà bạn đang định giá có thể cho thuê với giá 1.255 đô la
mỗi tháng, hãy tính giá trị GRM tương ứng từ các bất động sản so sánh với
nó như sau:
Ngôi nhà đối tượng (Phạm vi giá trị ước tính)
