(và doanh thu) đối với những lập luận được viện dẫn ra trong đó, nhưng là
một nhà đầu tư, bạn luôn phải cập nhật thông tin về giá thành tái xây dựng
bất động sản.
Tính giá thành xây mới Để thấy phương pháp luận của phương pháp
tính giá thành, hãy tham khảo hình 14.2. Trước hết, bạn phải tính xem giá
thành xây dựng bất động sản là bao nhiêu trên một foot vuông diện tích
trong vùng mà bạn có bất động sản đang cần định giá.
Như bạn thấy trong hình, giá thành xây dựng công trình mới thay thế
được tính theo diện tích và chất lượng nhà. Hãy đảm bảo rằng bạn đã tính
đến giá thành của những hạng mục cần nâng cấp và những hạng mục phụ
trợ (như đèn chùm pha lê, thảm phủ kín sàn loại cao cấp, những thiết bị làm
lạnh hoặc hệ thống ống nước cố định của hãng Kohler , phòng tắm xông
hơi và bồn tắm nước nóng) cũng như bể bơi, ga ra, nhà để xe, sân thượng,
mái vòm, v.v… Sau đó cộng thêm giá thành của các hạng mục phụ trợ đó
vào giá thành xây dựng cơ bản tính theo foot vuông diện tích.
Trừ khấu hao Sau khi tính toán xong giá thành tái xây dựng lại bất
động sản với chi phí xây dựng vào thời điểm hiện tại, bạn hãy lưu ý tới ba
loại khấu hao: (1) khấu hao vật chất, (2) khấu hao chức năng, (3) khấu hao
kinh tế (bề mặt bên ngoài). Một toà nhà cũ hơn thường có giá trị thấp hơn
một toà nhà được xây dựng y trang nhưng mới hơn do khấu hao vật chất
(xuống cấp và hư hỏng do sử dụng lâu hơn). Các bất động sản hư hỏng theo
thời gian, do thời tiết, do sử dụng lâu ngày và do sử dụng sai cách. Những
tấm thảm sờn rách, tường tróc sơn và bạc màu, lớp vữa thạch cao bị nứt vỡ,
hệ thống ống nước rỉ sét và mái nhà bị thấm dột sẽ làm cho bất động sản
mất giá. Mất bao nhiêu? Đó là việc đòi hỏi phải phán đoán. Để điền vào
những con số cụ thể, hãy đánh giá tỷ lệ hao mòn xuống cấp tương quan với
những hạng mục mới. Thường thường những bất động sản “được bảo
dưỡng tốt” sẽ đảm bảo tỷ lệ khấu hao từ 10% đến 20%. Đối với những thứ
đã “hư hỏng nhiều” thì tỷ lệ khấu hao lên tới từ 50% - 70% của giá thành
xây lắp mới. Thay vì áp dụng con số tỷ lệ khấu hao, bạn cũng có thể liệt kê
