giá thành sửa chữa và cải tạo lại để khôi phục bất động sản đó trở lại tình
trạng tốt nhất.
Sau khấu hao vật chất, việc tiếp theo là đánh giá tổng số khấu hao
chức năng. Không giống những sự xuống cấp và hư hỏng do sử dụng và sử
dụng sai, khấu hao chức năng đề cập tới sự mất giá trị vì những vấn đề như
gỗ ván sàn thẫm màu không còn được ưa chuộng, thiết kế mặt bằng sàn
không hợp lý, hệ thống điện có cường độ thấp, hoặc có màu sắc phối hợp
và thiết kế kiến trúc bên ngoài không hài hoà. Một bất động sản có thể có ít
chỗ xuống cấp và hư hại (khấu hao vật chất),
nhưng vẫn bị khấu hao chức năng rất nhiều vì đặc điểm của bất động
sản đó không còn hấp dẫn đối với đại đa số khách mua hoặc khách thuê
tiềm năng nữa.
Toà nhà Bonvit Teller - một chiếc hộp nhái phong cách Art Deco - đã
quá hạn sử dụng. Các chức năng của nó đã quá lỗi thời. Vị trí đó đã sẵn
sàng cho chức năng cao hơn và sinh lời nhiều hơn.
Khấu hao bên ngoài (về địa điểm) xảy ra khi một bất động sản không
còn phản ánh được các chức năng sử dụng tốt nhất và cao nhất đối với vị trí
đó. Giả dụ bạn tìm được một ngôi nhà được trông coi rất cẩn thận nằm
trong một khu vực mà bây giờ chủ yếu là khu thương mại. Quy hoạch vùng
của vị trí đất này đã thay đổi. Thực chất, ngôi nhà hầu như chẳng còn mang
lại thêm giá trị gì cho khu đất đó. Khi ai đó mua “ngôi nhà”, họ sẽ lập tức
phá ngay nó đi để dọn chỗ xây một cửa hàng bán lẻ hoặc một toà nhà văn
phòng. Quy tắc này áp dụng khi các khu dân cư trở nên hiện đại hơn và
được bảo quản tốt, những ngôi nhà có 3 buồng ngủ và hai buồng tắm bồn
rộng tới 2.000 foot vuông đã bị phá đi và thay thế bằng một toà nhà diện
tích 6.000 foot vuông trị giá tới 2 triệu đô la (hoặc hơn).
Những bất động sản đã lỗi thời về mặt kinh tế được gọi là “phá dỡ”,
nhưng hãy nhớ rằng từ “phá dỡ” đó có thể áp dụng cho cả những toà nhà đã
được sửa chữa lại rất đẹp cũng như những toà nhà trưởng giả quê mùa. Nếu
bạn mua một bất động sản như vậy, hãy chỉ trả giá bằng giá đất trừ đi chi
phí phá dỡ, di dời toà nhà cũ ra khỏi đất đó.
