khoảng 4%, chi phí hoạt động chiếm 49% trên tổng doanh thu tiềm năng.
Hồ sơ công cộng cho thấy bất động sản này được cung cấp tài chính với tỷ
lệ LTV (”vay trên giá trị hợp đồng”) 80% vốn thế chấp trong vòng 30 năm
và lãi suất vay là 6.75%. Nó được bán với giá 772.400 đô la.
Thêm vào những dữ liệu so sánh bán, bạn đã tra cứu một số hợp đồng
thầu xây dựng và tham khảo Dịch vụ Định giá Marshall & Swift . Từ
nghiên cứu này bạn sẽ ước tính ra rằng giá thành xây dựng gộp đối với một
toà nhà giống như bất động sản đích vào thời điểm đó là khoảng 72 đô la
foot vuông diện tích.
Bạn đã lấy được các dữ liệu về thu nhập và chi phí từ kế toán của chủ
sở hữu Royal Terrace, những dữ liệu này là của năm lịch, kết thúc vào ngày
31 tháng 12 năm ngoái.
GRM Phuơng pháp GRM để sử dụng đối với những bất động sản có
doanh thu cũng như những ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư sở hữu tư nhân
cho thuê. Từ các thị trường so sánh, bạn hãy tính bội số doanh thu gộp. Sau
đó bạn nhân con số tính được với tổng doanh thu tiềm năng của bất động
sản đối tượng. Nhưng đối với những ngôi nhà hoặc căn hộ chung cư sở hữu
tư nhân cho thuê, thông thường, ta phải tính bội số trên cơ sở doanh thu
thuê gộp hàng tháng. Đối với những toà chung cư, GRM được tính theo
năm. Coi như GRM của hai bất động sản so sánh là 4.49 (=
506.700/112.860) và 5.10 (= 772.400/151.200). Giả dụ nếu bạn tính ra kết
quả bội số là 4.75 đối với Royal Terrace, giá trị thị trường mà bội số này
chỉ ra theo phương pháp tính GRM sẽ là 638.970 đô la:
4,75 x 134.250 đô la = 638.970 đô la GRM được sử dụng rộng rãi ở
nhiều nơi đối với những loại nhà chung cư cụ thể. Nhưng nhìn chung thì
khách mua quan niệm rằng nó không quan trọng bằng vốn hoá doanh thu
trực tiếp. Trừ phi những bất động sản so sánh được lựa chọn rất giống với
đối tượng, thì trong những trường hợp nếu không GRM chỉ cho một con số
ước tính chưa hoàn thiện mà thôi. Ngoài ra, khách mua hiếm khi sử dụng
GRM để định giá các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại và những
loại bất động sản có doanh thu khác. Do có những khác biệt lớn giữa các
