rằng các bất động sản mới hơn mà lại nằm ở vị trí đẹp hơn và hiện trạng
còn tốt sẽ ít rủi ro hơn là các bất động sản cũ hơn. Họ cũng tin rằng dòng
doanh thu của những bất động sản như vậy sẽ tồn tại lâu hơn và có thể còn
tăng nữa. Vì những tiêu chí đó, Royal Terrace nằm ở giữa hai bất động sản
so sánh, và lãi suất vốn hoá của nó cũng vậy.
Nhưng chúng ta còn phải thực hiện phân tích sâu hơn và tìm hiểu xem
bất động sản đối tượng có đặc điểm nào gần giống nhất với bất động sản tại
số 2735 đường Maple hay số 1460 đường Elm. Chỉ sau khi chúng ta cân
nhắc, xem xét tất cả những đặc điểm giống nhau và khác nhau, chúng ta
mới tìm hiểu xem lãi suất vốn hoá mà một nhà đầu tư sẽ áp dụng cho dòng
doanh thu của Royal Terrace là bao nhiêu. Chúng ta cần có những con số
cụ thể.
Con số đó có thể là 0.096 không? Giống như những kết quả khác trong
định giá, lựa chọn một mức lãi suất vốn hoá không chỉ đòi hỏi những sự
kiện thực tế, mà còn cả óc phán đoán nữa. Hãy nhớ rằng không có hai bất
động sản nào đồng nhất, không có hai khách mua nào giống hệt nhau; và
không một ai có thể có được đầy đủ tất cả các thông tin thị trường hoặc
thông tin về bất động sản. Ở đây chúng ta suy luận rằng những khách mua
có thể thấy Royal Terrace giống bất động sản ở số 2735 phố Maple nhiều
nhất. Thêm vào đó, bất động sản đối tượng có thể được cung cấp tài chính
ở mức lãi suất 7.0% thì đúng hơn là lãi suất 6.75% được áp dụng với bất
động sản ở số 1460 phố Elm. Trong trường hợp đó, với sự thận trọng cao,
chúng ta chọn lãi suất vốn hoá phái sinh là 0.096.
Phuơng pháp vốn hoá trực tiếp Bước cuối cùng của phương pháp vốn
hoá trực tiếp để định giá thị trường đòi hỏi các nhà đầu tư chuyển đổi dòng
NOI của bất động sản thành tổng số vốn. Với ví dụ trên chúng ta sẽ thực
hiện bước này bằng cách chia 63.174 đô la cho 0.096. Do đó, giá trị thị
trường hiển thị của bất động sản đối tượng theo phương thức vốn hoá trực
tiếp sẽ bằng 658.602 đô la:
Phương pháp so sánh bán Khi những nhà đầu tư mua những toà nhà
chung cư, văn phòng và các trung tâm mua sắm, hầu hết họ đều nghiêng về
