Nhìn chung, với giá 650 ngàn đô la hoặc kém đi chút ít, Royal Terrace
có thể chứng minh rằng nó là một vụ đầu tư lý thú. Nhưng trước khi quyết
định đề xuất giá mua, hầu hết các nhà đầu tư sẽ lướt qua các con số để tính
toán tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm trên tổng vốn đầu tư tiền mặt
(ROI) và tổng thu nhập theo thời gian - nó bao gồm cả việc gây dựng vốn
thông qua trả nợ góp (thanh toán hết khoản nợ thế chấp cung cấp tài chính
cho dự án) và tăng giá tiềm năng.
Tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm trên tổng vốn đầu tư tiền mặt
Vì mục đích minh họa, ta hãy giả dụ rằng bạn mua Royal Terrace với giá
650 ngàn đô la. Để hoàn tất vụ mua bán này, bạn đầu tư 130 ngàn đô la tiền
mặt của cá nhân bạn (tức là khoản thanh toán ngay 20% trên giá trị hợp
đồng) và bạn vay thêm 520 ngàn đô la nữa (80% vay trên giá trị hợp đồng)
với lãi suất 7% và thời hạn vay là 30 năm. Theo đó, để tính toán dòng tiền
mặt trước thuế (BTCF) cho năm đầu tiên hoạt động của bạn, hãy lấy khoản
trả góp hàng năm của khoản vay thế chấp trừ đi thu nhập hoạt động ròng
của bạn dự tính cho năm đầu tiên (NOI)
Tiếp theo, để tính tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng năm trên tổng
vốn đầu tư tiền mặt (ROI), bạn lấy khoản tiền mặt 130 ngàn đô la mà bạn
đầu tư (khoản thanh toán ngay) chia cho BTCF:
Vì vậy, dựa trên những con số này (và với điều kiện là các nghiên cứu
thị trường và bất động sản của bạn khẳng định những con số đó), tỷ lệ dòng
tiền mặt trước thuế hàng năm trên tổng vốn đầu tư tiền mặt của bạn rất khả
quan. Theo tỷ số vốn vay thì bạn đã tăng thu nhập của bất động sản từ 9.6%
(lãi suất vốn hoá ở đây bằng thu nhập trên vốn đầu tư ROI trước thuế và
trước cung cấp tài chính) lên 16.3%. Trên thị trường vào thời điểm này, đa
phần các nhà đầu tư sẽ thấy tỷ lệ 16.3% của thu nhập tiền mặt trên vốn đầu
tư tiền mặt trước thuế là một tỷ lệ rất hấp dẫn.
Tổng thu nhập trên vốn đầu tư Tỷ lệ dòng tiền mặt trước thuế hàng
năm nói trên, dù là hấp dẫn nhưng vẫn chưa bao gồm những lợi ích thêm
vào mà bạn có thể đạt được từ việc trả góp và bất động sản tăng giá. Để
tính tổng thu nhập trên vốn đầu tư (TROI), bạn phải lên kế hoạch tiền mặt
