BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ THỊ TRƯỜNG
Một trong những đặc thù của thị trường BDS Việt Nam là “giá cả” không
dựa trên “thu nhập”. Trong nền kinh tế tuân theo quy luật thị trường, thì giá
trị thực của sản phẩm phải dựa trên “nhu cầu” và “khả năng chi trả” của
người tiêu dùng. Khi thị trường được bóp méo bởi các hành vi của các nhóm
đầu cơ và lợi ích, chúng tạo ra “bong bóng tài sản” hay “giá quá rẻ để lợi
dụng”. Các hành vi này có thể đến trực tiếp từ những doanh nghiệp liên
quan hay từ chính phủ qua các luật lệ (phát sinh từ lobby).
Càng xa rời “nhu cầu” và “khả năng chi trả” (thu nhập thực sự), việc điều
chỉnh giá cả để quay về với “giá trị thực” càng gay gắt và xáo trộn. Thời
gian điều chỉnh cũng mất lâu hơn do nợ xấu phát sinh và ngân hàng và nhà
đầu tư bị ứ đọng hàng tồn kho.
Để hiểu rõ nghịch lý này về BDS tại Việt Nam, chỉ cần đọc qua một mẩu tin
nhỏ trên mạng hôm nay.
Đó là giá nhà trung bình của một căn nhà trung bình tại 5 thành phố trung
bình của Mỹ. Trung bình được hiểu theo 2 nghĩa: average (tổng số cộng chia
ra) hay median (số giữa của 50% cao hơn và thấp hơn). Ở Mỹ, một căn nhà
trung bình gọi là family home thường có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm, rộng
khoảng 200 mét vuông. Dĩ nhiên là có phòng khách, phòng chơi, phòng bếp,
phòng chứa đồ, giặt ủi, nhà để xe hơi và vườn bao quanh (cũng bằng khoảng
diện tích căn nhà = 200 mét vuông)
Khi duyệt qua các giá nhà này, xin nhớ rằng thu nhập trung bình của một
người Mỹ theo thống kê năm 2013 là $51,939 đô la (tính theo median) hay
$81,400 (tính theo average). Thu nhập của một người Việt là $1,922
(average) trong 2013. Một chuyên viên địa ốc gởi cho tôi một tóm lược của
trulia.com (website mua bán địa ốc lớn) như sau:
- Cleveland, Ohio: 64.993 đô la (tương đương với 1 tỷ 378 triệu đồng Việt
Nam hay 6,8 triệu/m2)
- Riverdale, Georgia: 68.207 đô la
