phần lớn tài sản ở miền Nam nước Anh, nơi mà giá nhà đất tương đối cao so với chi
phí xây dựng, đã được mở rộng thêm trong suốt hai mươi năm qua và nhiều năm gần
đây. Nếu tất cả mọi căn nhà ba phòng ngủ đều được mở rộng để trở thành bốn phòng
ngủ và một phòng khách dưới cầu thang, thì thực tế căn nhà đã được mở rộng thêm
đến 25%. Tất nhiên, không phải căn nhà nào cũng đã mở rộng hoặc có thể mở rộng,
và quá trình này đã diễn ra suốt một thời kỳ dài, nhưng tôi có thể dự tính rằng mức
tăng của quỹ nhà ở từ việc mở rộng này có ảnh hưởng lớn không kém gì việc xây
dựng nhà mới.
Tuy nhiên, cuối cùng, để biết được bong bóng bị ảnh hưởng thế nào bởi kỳ vọng
tăng giá hơn những yếu tố kinh tế căn bản (cung-cầu), hãy xem xét trả lời những câu
hỏi sau. Nếu một người tin rằng đầu tư vào nhà đất là một khoản đầu tư có thu nhập
cao, họ sẽ mua bao nhiêu căn nhà? Liệu họ có vay thêm tiền để mua một căn nhà lớn
hơn, một khu vực tốt hơn, hoặc một căn nhà thứ hai dù biết rằng tiền lãi phải trả cho
các khoản vay thế chấp cũng chỉ là một khoản chi phí, giống như chi phí tiền điện,
chứ không phải là một khoản đầu tư đầy hứa hẹn? Hoặc là liệu họ có giới hạn lòng
tham của mình không? Khi giá của một thứ gì đó tăng lên gấp đôi và người ta lại
muốn mua nhiều hơn chứ không phải ít đi, chúng ta có thể nghi ngờ rằng thị trường
đang ở giai đoạn bong bóng.
KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CHỌC VỠ BONG BÓNG
Bong bóng và cách thoát khỏi chúng (Bubbles and How to Survive Them), một
cuốn sách được phát hành năm 2004, tập trung tìm hiểu xem cái gì sẽ là yếu tố làm
bong bóng vỡ. Những đợt bùng nổ về giá nhà đất trong quá khứ thường đi kèm với
việc tăng lãi suất và một thời kỳ suy thoái. Vào năm 2004, cả hai yếu tố trên đều khó
nhận ra. Năm 1990, lãi suất là 15% và niềm tin rằng chúng ta sẽ không bao giờ lại có
mức lãi suất cao như vậy thường được đưa ra làm lý do để không phải lo lắng về giá
nhà đất. Thực tế, trong thời gian kể từ khi cuốn sách được phát hành cho đến thời
điểm giá nhà lên đến đỉnh năm 2007, giá nhà bình quân ở Anh tăng thêm 20%. Sự
thực là gần như nói được bong bóng sẽ làm tăng giá đến mức nào vì theo định nghĩa,
trong thời kỳ bong bóng, giá trị thị trường khác hẳn giá trị căn bản. Bong bóng gần
như luôn luôn làm chúng ta ngạc nhiên trên đà tăng lên của nó. Tuy nhiên, cuối cùng
thì sẽ có một yếu tố kích thích bong bóng vỡ. Và yếu tố đó thường đến từ một nơi
hết sức bất ngờ.
Năm 2007, khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã là yếu tố làm vỡ bong bóng. Trong
chương 7, chúng ta sẽ nghiên cứu chi tiết về diễn biến của sự kiện này, bắt đầu từ
tháng 8/2007, mang đến một cuộc khủng hoảng kinh tế tồi tệ nhất kể từ thập niên
