một cách đột ngột, và cho vay thế chấp vẫn tiếp tục bị thắt chặt hơn bằng việc các
ngân hàng hết sức giảm dư nợ cho vay.
Đến tháng 9/2008, chỉ số giá nhà đất ở Anh đã giảm xuống 13% so với thời kỳ
đỉnh điểm hè năm 2007. Nhưng hy vọng ban đầu rằng lãi suất có thể được cắt giảm
nhanh chóng để hạn chế sự suy thoái đã sụp đổ khi Ngân hàng Trung ương Anh
không hề có sự thay đổi nào trong suốt năm 2008 mà tiếp tục lo lắng về áp lực lạm
phát, đặc biệt là sau đợt tăng mạnh của giá dầu. Giá nhà tiếp tục giảm sâu hơn là
điều không thể tránh khỏi khi ngành ngân hàng vẫn còn tiếp tục chịu nhiều áp lực,
khi nền kinh tế ngày càng yếu đi, và kỳ vọng về giá nhà thì đã thay đổi theo chiều
hướng tiêu cực. Nhưng rồi giá nhà sẽ còn giảm đến đâu?
RỦI RO SUY THOÁI CÓ ĐÁNG KỂ KHÔNG?
Những người đã cho rằng giá nhà không phải đang ở trong thời kỳ bong bóng
hoặc cho rằng giá nhà chỉ bị định giá hơi cao vẫn tin rằng việc suy giảm sẽ không
nhiều và giá nhà sẽ nhanh chóng đảo chiều. Các mô hình định giá nhà đất như mô
hình được IMF sử dụng mà chúng ta đã nói ở trên đều cho rằng giá nhà đất giảm
khoảng 20% so với thời kỳ đỉnh điểm là đủ để có một mức giá hợp lý. Tất nhiên,
điều này không hề loại trừ việc giá cả có thể giảm mạnh hơn trong thời kỳ suy thoái,
điều thường thấy ở các thị trường. Theo quan điểm này, một sự suy giảm từ đỉnh
xuống đáy khoảng 30% dường như là chắc chắn. Việc giảm giá mạnh như vậy là
chắc chắn nếu nền kinh tế trải qua một đợt suy thoái như hiện đang diễn ra. Nhưng
việc suy giảm chỉ 30% ít nhất cũng mang đến một hi vọng rằng giá nhà sẽ hồi phục
trong vòng một vài năm để trở lại mức cuối 2008 và có thể sẽ vượt qua đỉnh điểm
năm 2007 ở khoảng thời gian 2020-2025. Sẽ mất nhiều thời gian như vậy để quay
trở lại đỉnh bởi lạm phát giá tiêu dùng vẫn đang ở mức thấp, thấp hơn nhiều so với
đầu thập niên 1990.
Tuy nhiên, giá nhà đất có thể giảm hơn 30%. Mô hình nói trên quá phụ thuộc vào
lãi suất thấp và kỳ vọng về việc có thêm nhiều hộ gia đình để giải thích giá nhà đất.
Như đã nói ở trước, có rất nhiều lập luận chống lại quan điểm rằng lãi suất thấp có
thể giải thích cho việc tăng giá nhà đất. Hơn nữa, hậu quả của khủng hoảng tài chính
là lãi suất không còn thấp như trước đây nữa, tương ứng với lãi suất cơ bản, trong
khi các tiêu chí cho vay thế chấp lại bị thắt chặt và sẽ tiếp tục chặt chẽ hơn nữa. Đặc
biệt, yêu cầu đặt cọc nhiều hơn là một cản trở lớn đối với người mua nhà. Kỳ vọng
về việc có thêm nhiều hộ gia đình mới cho rằng việc nhập cư sẽ vẫn tăng mạnh, tuy
nhiên trong một nền kinh tế suy yếu, dường như người ta thường xuất cảnh nhiều
hơn. Và quan trọng nhất là mô hình đó có khuynh hướng ít hoặc không hề xem xét
