đến mức độ ảnh hưởng của kỳ vọng đối với giá nhà đất. Kỳ vọng giá nhà đất đã
được nâng cao suốt một thời gian dài đến mức khi chúng đảo chiều, có khả năng sẽ
diễn ra một thời kỳ thị trường giảm giá rất dài.
Theo quan điểm của tôi, khả năng dễ xảy ra nhất là giá nhà đất sẽ giảm khoảng
50% so với thời kỳ đỉnh điểm, với mức đáy có thể diễn ra ở năm 2011 hoặc 2012.
Giai đoạn thị trường xuống giá thường kéo dài khoảng ba đến năm năm. Trong điều
kiện này, lạm phát giá tiêu dùng thậm chí có thể còn thấp hơn cả tỉ lệ lạm phát thấp
nhất mà chúng ta đưa ra, cộng thêm rủi ro giảm phát. Do đó, dường như phải mất ít
nhất 20 năm để thị trường quay trở lại mức giá ở thời điểm 2007.
Nếu giá nhà đất vẫn giữ nguyên hoặc chỉ giảm nhẹ trong vòng 10 đến 20 năm,
điều đó không làm cho những người mua nhà để ở lo lắng. Hầu hết mọi người mua
nhà trước giai đoạn đỉnh điểm của bong bóng cho nên, khi tài sản của họ bị hao mòn
bớt và có thể cảm thấy thất vọng thì sự mất mát của họ cũng không nhiều. Tất nhiên,
thất vọng có thể là một yếu tố quan trọng nếu như họ quá phụ thuộc vào sự tăng giá
trong tương lai để làm nguồn tài chính cho cuộc sống khi về hưu. Tuy nhiên, đúng là
trong khả năng này thì lãi suất cho vay thế chấp có vẻ thấp, làm giảm chi phí cho
việc vay tiền thế chấp. Nhưng chi phí để bảo dưỡng căn nhà thường bị bỏ qua khi so
sánh và trên thực tế, mỗi năm chúng có thể chiếm 1-2% giá trị của căn nhà. Hãy xem
xét nhu cầu thay mái nhà và cửa sổ, trang trí nội thất và bên ngoài, cũng như định kỳ
thay đổi nhà bếp, phòng tắm, hệ thống lò sưởi trung tâm và thiết bị điện.
Đối với những người đầu tư địa ốc, khả năng giá giảm 30% hoặc hơn có thể sẽ là
một sự thất vọng rất lớn; bởi vì họ sẽ không kiếm được chút lợi nhuận nào trong
vòng 10 năm hoặc hơn. Khả năng giá giảm 50% thậm chí sẽ còn tồi tệ hơn. Tất
nhiên, miễn là các nhà đầu tư có thể tìm thấy người thuê nhà và giá thuê nhà không
giảm, thu nhập ròng từ cho thuê vẫn có thể là số dương và do đó, họ vẫn có được
chút thu nhập sau khi trừ hết các chi phí, tuy không được cao lắm do mức độ thu
nhập từ việc cho thuê thấp. Khó mà xác định được một cách chính xác các nhà đầu
tư sẽ dừng lại ở đâu, bởi vì nhiều người phụ thuộc vào việc họ vay bao nhiêu tiền và
thu nhập cho thuê nhà của họ là bao nhiêu. Nhưng chắc chắn rằng sẽ có rất nhiều
nhà đầu tư bị thất vọng. Lựa chọn mà họ có là bán và chấp nhận lỗ hoặc chờ cho đến
khi mọi chuyện qua đi, tuy nhiên họ sẽ mất cơ hội đầu tư vào nơi khác. Một số nhà
đầu tư có thể bị buộc phải bán tài sản.
Một thời kỳ sụp đổ giá nhà đất kéo dài tương tác với nền kinh tế để tạo ra một thời
kỳ suy thoái nặng nề. Xuyên suốt giai đoạn bong bóng nhà đất, lãi suất tiết kiệm hộ
gia đình giảm xuống còn dưới 2% năm 2008. Với nền kinh tế suy yếu và giá nhà
