Los Angeles, San Francisco và San Diego giảm cực mạnh, cả Miami và Las Vegas
cũng giảm nhanh. Tuy nhiên, ngay cả ở trong những thành phố đó vẫn có sự chênh
lệch giữa các vùng. Những vùng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là những khu vực mới,
thường là vùng ngoại ô. Một số vùng thậm chí còn chưa xây dựng xong, những nhà
xây dựng ngưng hoạt động, bỏ lại một vài căn nhà vừa hoàn thành, góp thêm vào mớ
kế hoạch xây dựng và những công trình dở dang. Những khu vực lâu đời nhưng
nghèo nàn cũng phải chịu ảnh hưởng nặng vì người mua nhà sử dụng tiền cho vay
thế chấp dưới chuẩn để mua nhà và bây giờ không thể trả được nợ. Ở Miami, Las
Vegas và vùng Inland Empire (ngoại ô Los Angeles), nhiều người mua nhà để sở
hữu căn nhà thứ hai hoặc để đầu cơ. Khi giá giảm, các nhà đầu cơ thường bỏ đi và
bỏ cả tiền cọc, khiến những công ty xây dựng chật vật đi tìm người mua mới. Mọi
chuyện tiếp tục diễn ra năm 2008, việc suy giảm giá nhà đã lan ra ngày càng nhiều
nơi khiến hầu hết mọi người ở thành phố lớn bị ảnh hưởng, ít nhất cũng ở một mức
độ nào đó.
Chắc chắn là nhà đất đã bị định giá quá cao ở thời điểm đỉnh, nhưng cao đến mức
độ nào vẫn đang là một vấn đề gây tranh cãi. Biểu đồ 7.1 thể hiện tỉ lệ giữa giá so
với giá thuê nhà và giá so với thu nhập. Cả hai chỉ số này đã từng trải qua những chu
kỳ tăng giảm trước đây, nhưng ở thời kỳ đỉnh điểm, chúng tăng 50% so với mức
bình quân mà Case-Shiller đưa ra và cao hơn 40% so với chỉ số FHFA (xem biểu
đồ). Trước đợt suy thoái thị trường nhà đất ở thập niên 1980 và đầu 1990, các chỉ số
này giảm 10% trong suốt chu kỳ 3 đến 5 năm. Nhưng từ đỉnh điểm lần này, việc trở
lại chu kỳ cũ đòi hỏi mức giảm giá đến tận 50% theo chỉ số Case-Shiller và 30%
theo chỉ số FHFA. Trong các giai đoạn trước, cả thu nhập và tiền thuê nhà tăng cùng
với lạm phát, và do đó, ảnh hưởng dường như cũng ít hơn. Tuy nhiên lần này, thu
nhập và tiền thuê nhà tăng lên rất chậm, do đó việc điều chỉnh giá phải thực hiện
thông qua việc giảm giá danh nghĩa.
HỒ SƠ BONG BÓNG NHÀ ĐẤT Ở MỸ
Xét trên hầu hết các khía cạnh, bong bóng nhà đất ở Mỹ diễn ra theo bảng liệt kê
mà chúng ta đã đưa ra ở chương 1. Điều bất thường duy nhất là nó đến quá nhanh
sau đợt suy thoái kinh tế 2001. Như ta đã thấy, đây là hậu quả trực tiếp của chính
sách lãi suất thấp mà Chủ tịch Fed Greenspan đưa ra để giải quyết sự sụp đổ của
bong bóng chứng khoán và lãi suất dài hạn thấp làm tăng tiết kiệm ở châu Á, sau đó
là bong bóng ở châu Á. Chúng ta cũng nên lưu ý rằng suy thoái 2001 là đợt suy thoái
nhẹ nhất từ trước đến nay. Cuộc điều tra về kỳ vọng được mô tả trong chương 5 cho
