bình quân mà Case-Shiller đưa ra và cao hơn 40% so với chỉ số FHFA (xem biểu
đồ). Trước đợt suy thoái thị trường nhà đất ở thập niên 1980 và đầu 1990, các chỉ số
này giảm 10% trong suốt chu kỳ 3 đến 5 năm. Nhưng từ đỉnh điểm lần này, việc trở
lại chu kỳ cũ đòi hỏi mức giảm giá đến tận 50% theo chỉ số Case-Shiller và 30%
theo chỉ số FHFA. Trong các giai đoạn trước, cả thu nhập và tiền thuê nhà tăng cùng
với lạm phát, và do đó, ảnh hưởng dường như cũng ít hơn. Tuy nhiên lần này, thu
nhập và tiền thuê nhà tăng lên rất chậm, do đó việc điều chỉnh giá phải thực hiện
thông qua việc giảm giá danh nghĩa.
HỒ SƠ BONG BÓNG NHÀ ĐẤT Ở MỸ
Xét trên hầu hết các khía cạnh, bong bóng nhà đất ở Mỹ diễn ra theo bảng liệt kê
mà chúng ta đã đưa ra ở chương 1. Điều bất thường duy nhất là nó đến quá nhanh
sau đợt suy thoái kinh tế 2001. Như ta đã thấy, đây là hậu quả trực tiếp của chính
sách lãi suất thấp mà Chủ tịch Fed Greenspan đưa ra để giải quyết sự sụp đổ của
bong bóng chứng khoán và lãi suất dài hạn thấp làm tăng tiết kiệm ở châu Á, sau đó
là bong bóng ở châu Á. Chúng ta cũng nên lưu ý rằng suy thoái 2001 là đợt suy thoái
nhẹ nhất từ trước đến nay. Cuộc điều tra về kỳ vọng được mô tả trong chương 5 cho
thấy rằng bất chấp suy thoái, người ta vẫn tiếp tục tin tưởng rằng giá nhà đất sẽ tiếp
tục tăng sau 6 hay 7 năm tăng mạnh.
Seattle
07/2007
136
25
-7,1
Chicago
09/2006
96
45
-11
Detroit
12/2005
74
14
