toán non nợ thế chấp bằng số tiền thấp hơn giá trị thực của các khoản nợ
đó. Bằng cách đó, bạn vẫn được cơ cấu một vụ mua bán mang lại lợi nhuận
cho bạn ngay.
MUA VỚI CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG DƯỚI MỨC TRUNG BÌNH
Những nhà môi giới bất động sản và chủ sở hữu đặc biệt thường hay dựa
vào phương pháp so sánh giá bán để định giá nhà, căn hộ sở hữu tư nhân và
các toà nhà chung cư nhỏ. Phương pháp so sánh giá bán (mà bạn sẽ đọc ở
chương 14) thường so sánh và đối chiếu những điểm nổi bật khác nhau của
các bất động sản theo những đặc điểm nhìn thấy được như diện tích toà
nhà, bố trí mặt bằng sàn và diện tích đất. Phương pháp so sánh giá bán chủ
yếu giả định rằng những gì bạn (hoặc người thẩm định hộ bạn) nhìn thấy là
những gì bạn có được.
Chi phí hoạt động thấp sẽ làm tăng giá trị Một nhà đầu tư khôn ngoan
sẽ nhìn thấy cả những thứ không hiển thị ra ngoài. Khi bạn kiểm tra một bất
động sản, hãy xem xét cả khía cạnh bất động sản đó có chi phí hoạt động
thấp hay cao (bao gồm thuế bất động sản, các dịch vụ cung cấp, bảo trì,
v.v...) với các bất động sản để so. Phần lớn những người mua nhà và nhiều
nhà đầu tư, dù ít hay nhiều, cũng nhận thấy rằng chi phí hoạt động của các
bất động sản đem so sánh không khác nhau là mấy. Vì vậy các khái toán giá
trị thị trường coi nhẹ những khoản chi phí hoạt động thực tế cho bất động
sản. Kết quả là khi bạn tìm ra được một bất động sản có chi phí hoạt động
thấp, bạn có thể mua nó với giá thấp hơn giá trị thực của nó.
Thế giá trị thực của bất động sản là bao nhiêu?
Thêm vào phương pháp so sánh bán, các nhà đầu tư khôn ngoan sử
dụng phương pháp doanh thu vốn hoá để định giá bất động sản. Nói một
cách đơn giản:
Trong công thức trên, NOI (doanh thu hoạt động ròng) bằng tiền thuê
thu được hàng năm trừ đi chi phí hoạt động, và R (lãi suất vốn hoá) bằng tỷ
lệ thu lợi nhuận của thị trường mà các nhà đầu tư bình thường phải đạt
được. Ví dụ, giả định rằng tiền thuê một bất động sản là 2.000 đô la một
