tháng và chi phí hoạt động cho nó là 40% trên giá trị tiền thuê, lãi suất vốn
hoá ở đây là 10%:
V = 144.000 đô la Phương pháp so sánh bán cũng định giá bất động
sản này trong khoảng 140 ngàn đến 150 ngàn đô la.
Bây giờ bạn tìm thấy một bất động sản tương tự. Phương pháp so sánh
bán chỉ ra giá trị của nó từ khoảng 140 ngàn đến 150 ngàn đô la. Bất động
sản này có thể cho thuê với giá 2.000 đô la một tháng (24 ngàn đô la mỗi
năm). Nhưng không giống những bất động sản dùng để so sánh với nó, chi
phí hoạt động của bất động sản này chỉ tốn 25% tiền thuê so với 40% tiền
thuê của những cái kia (do cách nhiệt nhiều hơn, mái nhà bền chắc hơn, chi
phí năng lượng ít hơn cho cửa ra vào, cửa sổ và hệ thống sưởi ấm, thông
gió, điều hoà; chi phí bảo trì bên ngoài thấp hơn, vân vân...). Áp dụng
phương pháp doanh thu vốn hoá, bạn xác định giá bất động sản này là 180
ngàn đô la.
V = 180.000 đô la Vì bạn có thể mua bất động sản này với giá trị thị
trường theo phương pháp so sánh bán vào khoảng 140 ngàn - 150 ngàn đô
la, bạn thực sự đã mua nó với giá thấp hơn giá trị thị trường của nó khi
được dùng để cho thuê (phát sinh thu nhập) chứ không phải để ở đơn thuần.
Để minh họa cho điểm này, tôi đã đơn giản hoá ví dụ trên. (chúng ta sẽ
xem xét một cách chi tiết hơn ở chương 14.) nhưng các công thức vẫn giữ
nguyên. Trong giới đầu tư bất động sản (khi những điều kiện khác là như
nhau), một bất động sản đòi hỏi chi phí hoạt động thấp sẽ có giá trị cao hơn
so với những cái có chi phí hoạt động cao. Hơn nữa, thỉnh thoảng bạn còn
có thể tìm ra những bất động sản có chi phí hoạt động thấp được định giá
thấp hơn giá trị đầy đủ của nó.
LÀM SAO ĐỂ TÌM RA MỘT VỤ MUA BÁN Bạn có thể tìm ra một
vụ mua bán hời ở đâu? Ở bất kì đâu và ở mọi nơi. Donald Trump là một
nhà đàm phán thành công vì ai ai cũng biết là ông rất cởi mở với các đề
xuất. Từ những năm đầu khởi nghiệp, ông đã nắm vững nghệ thuật tự
quảng cáo mình. Ông không chỉ tìm kiếm các cơ hội mà còn mời các cơ hội
tới với mình.
