Khi làm việc với các chuyên gia, đừng cho rằng lời khuyên của họ
phản ánh những diễn biến mới nhất. Hãy hỏi ngày tháng của dữ liệu, thông
tin, và kiến thức mà họ cung cấp. Cũng như sữa và trứng, lời khuyên cũng
có thể đã quá hạn sử dụng.
Thời kỳ gián đoạn (không liên tục)
Trước khi mua, sửa chữa hoặc bán bất động sản, các nhà đầu tư
thường xem xét những xu hướng thị trường trong quá khứ. Họ muốn biết
thị trường đang tiến đến đâu. Mặc dù đã nghiên cứu như vậy nhưng câu hỏi
này ngày càng khó trả lời hơn: Xu hướng hiện nay sẽ tiếp tục hay sẽ gián
đoạn? Dưới đây là một ví dụ.
Trong suốt thập kỷ 90, những ngôi nhà biệt lập tăng giá nhanh hơn nhà
chung cư sở hữu tư nhân. Ở nhiều thành phố, nhà chung cư hầu như không
lên giá. Do hiệu quả đầu tư kém này nên đến năm 2001 hầu như tất cả
những người được coi là chuyên gia bất động sản đều khuyên rằng: “Nếu
bạn muốn đầu tư có lãi thì đừng mua chung cư. Chỉ nên mua chung cư nếu
đó là sở thích và vừa với túi tiền của bạn. Đầu tư vào chung cư là đầu tư lỗ
vốn.”
Tôi không tán thành với những dự đoán tiêu cực đang lan tràn lúc bấy
giờ. Tôi tin rằng xu hướng giá chung cư tăng chậm trong thập kỷ trước sẽ
không lặp lại nữa. Để diễn giải lập luận của mình, năm 2002, tôi đã viết
cuốn sách, Kiếm tiền bằng các căn hộ chung cư.
Trong cuốn sách đó, tôi đã khuyên các nhà đầu tư bất động sản (và
người mua nhà để ở) hãy bỏ qua quá khứ và nhìn vào tương lai. Các điều
kiện về thị trường đã thay đổi trên tám phương diện sau đây:
1. Nhân khẩu học I: số lượng người dân sinh ra trong thời kỳ bùng nổ
dân số lần thứ nhất sau Thế chiến thứ 2 bắt đầu sống tách khỏi con cái họ.
Họ không còn cần nhà to, cũng không muốn mất thời gian và chi phí vào
việc bảo quản chăm sóc nhà cửa
2. Nhân khẩu học II: Đầu những năm 2000, những người sinh ra trong
thời kỳ bùng nổ dân số lần thứ hai cũng bắt đầu đến tuổi tách ra ở riêng.
Các toà chung cư sở hữu tư nhân không chỉ thu hút cha mẹ đang bắt đầu
