Té ra là chính tôi đã nhầm - chứ không phải những người bán cho tôi.
Tôi đã không phát hiện ra rằng công thức định giá của Nickerson không thể
áp dụng cho thị trấn của tôi được. Không giống vùng vịnh San Francisco
(nơi Nickerson đã sống), thị trấn Terre Haute của tôi có nền kinh tế địa
phương yếu kém và dân số giảm sút. Trong khi các bất động sản của
Nickerson đều có giá trị gấp đôi sau khoảng 10 năm, thì các bất động sản
của tôi phải chiến đấu vất vả để theo kịp tỷ lệ lạm phát.
May mắn thay, các bất động sản của tôi thực sự đã gặt hái được những
khoản lớn từ dòng tiền mặt dương (lãi hoạt động), và vì những trải nghiệm
đầu tư ban đầu này xảy ra trước khi xuất hiện Luật Thuế Sửa đổi 1986
(TRA), nên các bất động sản của tôi đã mang lại cho tôi khoản bút toán xoá
sổ thuế lớn do khấu hao. Sử dụng cách tránh thuế này, tôi đã được hưởng
thu nhập miễn thuế từ tiền cho thuê các bất động sản cũng như từ hầu hết
lợi nhuận hoạt động của tôi.
Sự so sánh về các địa điểm trên cho thấy rằng bạn cần phải cân đi
nhắc lại những thuận lợi và khó khăn về sự phát triển lẫn tiềm năng tăng
giá đối lập với giá bất động sản của vùng đó và dòng tiền mặt mà nó mang
lại.
HAI LỖI THƯỜNG GẶP Một số nhà đầu tư (mới vào nghề hoặc đầu
tư theo mùa vụ) đều tìm mua các bất động sản ở một vùng (hoặc khu vực,
thành phố, khu dân cư) mà không cân nhắc về việc vùng đó sẽ như thế nào
so với bất động sản ở các vùng khác sau 3, 5, 10, hay thậm chí 15 năm sau.
Thông thường, các nhà đầu tư này tập trung mua các bất động sản trông có
vẻ hấp dẫn vào lúc đó mà thôi. Tôi gọi hành động này là lỗi kiểu “ông
Magoo” . Đó là lỗi thiển cận. (Tôi cũng từng mắc lỗi này).
Đối lập với ông Magoo, những nhà đầu tư khác (chẳng hạn như các
nhà đầu tư ở San Francisco ngày nay) mua bất động sản nằm ở các vùng
phát triển cao - đặc biệt các vùng mà bất động sản cho thấy tỷ lệ tăng
trưởng kinh tế cao và giá bất động sản tăng mạnh trong những năm đã qua.
Những nhà đầu tư này có vẻ như ít quan tâm đến dòng tiền mặt âm (lỗ hoạt
động) hiện nay vì họ cho rằng trong tương lai giá bất động sản sẽ tăng
