liên quan lâm vào tình thế bị động, không thể tính toán, dự báo được
tiền sử dụng đất sẽ là bao nhiêu cho một dự án BĐS cụ thể.
Thời gian từ thời điểm lập dự án trình các cơ quan có thẩm quyền
đến thời điểm tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm (dự án
nhỏ 2-3 năm, dự án trung bình 4-5 năm, dự án lớn 7-8 năm, cá biệt
có những dự án hai thời điểm này cách nhau 10-20 năm như Khu đô
thị Phú Mỹ Hưng ở thành phố Hồ Chí Minh). Doanh nghiệp khi
quyết định đầu tư một dự án BĐS cần tính toán được giá thành
sản phẩm BĐS và đối chiếu với giá bán dự kiến xem khả năng lãi
lỗ thế nào. Tuy nhiên, theo cơ chế Thông tư 93 về tiền sử dụng
đất (cấu thành giá thành sản phẩm BĐS) thì doanh nghiệp không
thể tính được giá thành sản phẩm hình thành trong tương lai là bao
nhiêu để quyết định đầu tư.
Doanh nghiệp phải lập hồ sơ xin dự án, thiết kế quy hoạch,
tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện tái định cư, xây
dựng cơ sở hạ tầng... trong nhiều năm, với các khoản chi phí khổng
lồ, sau đó mới lập hồ sơ xin đóng tiền sử dụng đất.
Tiếp đó, theo Thông tư 93, “Sở Tài chính thuê tổ chức có chức
năng thẩm định giá xác định giá đất; trên cơ sở giá đất do Tổ chức
thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài
nguyên và Môi trường, Cục Thuế và cơ quan có liên quan thẩm định
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tính thu tiền sử dụng
đất cho từng trường hợp cụ thể.” Rồi thông báo cho doanh nghiệp
số tiền sử dụng đất phải đóng. Số tiền sử dụng đất được xác
định theo cách này có thể cao đến mức làm cho dự án đầu tư theo ý
đồ, quy hoạch phát triển ban đầu hoàn toàn mất tính khả thi về
thị trường. Nếu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất thì cũng
không đầu tư tiếp được (giá thành quá cao so với khả năng chấp
nhận của thị trường), nhưng chậm đóng tiền sử dụng đất thì dự án
có thể bị thu hồi sau khi doanh nghiệp đã phải bỏ ra rất nhiều chi
