trong yếu tố cầu, và điều đó có thể giải thích được phần nào đó những biến đổi về
giá. Ví dụ như việc bùng nổ về việc làm và sự thịnh vượng ở Thung lũng Silicon đã
thúc đẩy một cách tự nhiên giá tài sản ở San Francisco. Tỉ lệ nhập cư tăng cũng có
thể là một yếu tố quan trọng đối với giá nhà đất ở London và Sydney. Nhưng yếu tố
quan trọng nhất trong suốt quá trình bong bóng để có thể giải nghĩa cho việc tăng giá
nhà đất chính là lãi suất thấp
. Theo quan điểm này, chi phí vay thế chấp thấp khi
lãi suất thấp có nghĩa là nhu cầu về nhà đất dường như sẽ tăng lên mãi, cho thấy tỉ lệ
chi phí-thu nhập từ nhà đất cao hơn và thu nhập từ cho thuê sẽ giảm xuống.
Ở giai đoạn chưa rõ rệt này, những tranh luận như trên sẽ ngay lập tức bị phản đối.
Nếu mọi người mua nhà khi lãi suất thấp và vẫn mong đợi một tỉ lệ gia tăng giá trị
tài sản cao như ở những năm 1970 và 1980 thì rõ ràng họ đã nhầm. Một thế giới với
tỉ lệ lạm phát 2% mỗi năm sẽ thấy giá bình quân của nhà đất sẽ tăng gấp đôi trong
20-30 năm, chậm hơn nhiều so với những thời kỳ lạm phát cao. Hơn thế, trong suốt
những năm bong bóng, các ngân hàng cạnh tranh nhau quyết liệt và sử dụng ngày
càng nhiều hình thức cho vay. Kết quả là lãi suất cho vay thế chấp thấp một cách bất
thường so với lạm phát, và việc cho vay tiền trở nên dễ dàng đến nực cười. Sau
khủng hoảng, việc vay tiền đã trở nên khó khăn hơn.
Tuy nhiên, còn có hai lý giải khác tương đối phức tạp hơn về lý do tại sao lãi suất
thấp lại thúc đẩy việc định giá nhà quá cao, một trong số đó có lẽ là đúng và cái còn
lại thì dường như sai. Cách lý giải có vẻ đúng đắn là khi lãi suất cao trong quá khứ,
mọi người không thể chi trả được những khoản vay lớn bởi vì số tiền phải trả hàng
tháng là quá lớn. Lãi suất thấp tức là khoản tiền phải trả hàng tháng thấp hơn vì chi
phí thực sự của việc đi vay tiền trải dài đều đặn trong suốt thời hạn vay. Do đó, mọi
người có thể chi trả cho những khoản vay lớn hơn.
Nhưng lưu ý rằng chi phí tổng cộng của khoản vay thế chấp hoàn toàn không thay
đổi. Thay vì việc trả nợ vay giảm xuống một cách nhanh chóng theo tỉ lệ thu nhập,
nó vẫn là một con số khá lớn trong một thời gian dài. Do đó, lãi suất thấp không
khiến cho nhà đất trở thành một sự đầu tư tốt hơn so với trước đây, chỉ là dễ dàng
hơn mà thôi. Điều này có thể giải thích phần nào đó về việc tăng giá nhà (liên quan
đến thu nhập hoặc tiền thuê nhà), chẳng hạn so với mức giá ở những năm 1980, đặc
biệt là ở Anh. Tuy nhiên, ở những nước miễn thuế cho việc trả lãi, ví dụ như ở Mỹ
và Hà Lan, thì lại có sự bù đắp bởi lãi suất danh nghĩa thấp làm giảm thu nhập về
thuế.
