rằng trong suốt năm qua họ chịu sức ép từ phía cả người môi giới lẫn nhân viên tín
dụng để “đạt được một giá trị cho vay nào đó”. Và nếu họ làm ngơ trước sức ép này,
họ sẽ gặp phải rủi ro là sẽ mất cơ hội làm ăn. Một thủ thuật chung được sử dụng là
thu xếp sẵn (pre-comping), trong đó nhân viên tín dụng hỏi trước người thẩm định
liệu họ có thể thẩm định được giá trị tương ứng của một tài sản để đạt được một giá
trị cho vay nhất định nào đó không. Nếu người thẩm định tỏ ra nghi ngờ, nhân viên
tín dụng sẽ tìm một chuyên viên thẩm định khác. Trong số những nhân viên thẩm
định trả lời rằng họ chịu sức ép, 48% nói rằng người ta yêu cầu họ định giá tài sản
cao hơn 1-10% giá trị thực tế của nó, trong khi 43% nói rằng con số này ở khoảng
11-30%
.
Từ khoảng năm 2003 các công ty này (Freddie và Fannie) bắt đầu tham gia ít hơn
vào thị trường cho vay thế chấp. Một phần là do họ không cho vay, cũng không bảo
lãnh cho các khoản nợ lớn, và cùng với việc giá nhà tăng cao, họ buộc phải đứng
ngoài cuộc chơi trên nhiều khu vực. Đồng thời, họ cũng không cố gắng để giải ngân
cho những người có điểm đánh giá tín dụng thấp, cho dù họ có xuất xứ từ chính sách
New Deal của thập nhiên 1930. Thêm vào đó, những thắc mắc đối với sự bất thường
trong công tác kế toán năm 2003-2004 có nghĩa là các cơ quan quản lý đã buộc họ
phải giảm bớt quy mô cho vay mới trong một thời gian. Những nhà cho vay từ khu
vực tư nhân mau chóng nhảy vào lấp khoảng trống này của thị trường tín dụng. Các
ngân hàng trong khu vực tăng cường cho vay thế chấp, nhưng cũng có nhiều định
chế tài chính được sáp nhập, chuyên về việc cung cấp các khoản tín dụng bất động
sản cho những người không phù hợp với tiêu chuẩn cho vay thế chấp ở hai tổ chức
trên. Các định chế tài chính này thường sử dụng cùng một cách “cho vay và phân
phối” được các ngân hàng phát triển để sử dụng Freddie và Fannie như những nhà
bảo lãnh, nhưng bây giờ với tiêu chuẩn cho vay rộng rãi hơn.
Thay vì yêu cầu khách hàng phải có điểm đánh giá tín dụng cao, kiểm tra một
cách chi tiết và cẩn thận báo cáo thu nhập và đòi đặt cọc một số tiền thật lớn, thường
là 20%, những người cho vay mới yêu cầu ít hơn nhiều. Những người vay dưới
chuẩn, được định nghĩa là những người đi vay có điểm đánh giá tín dụng thấp, nhận
thấy rằng họ bị… chèo kéo để vay. Việc cho vay đối với những người có điểm số tín
dụng thấp không phải là điều gì mới mẻ, nhưng năm 2004, nó phát triển quá nhanh.
Từ 3-5% của toàn bộ khoản vay thế chấp ở giai đoạn 2001-2003, cho vay dưới
chuẩn tăng lên đến hơn 10% năm 2004 và 15% năm 2005-2006. Một loại tín dụng
khác, Alt-A, cũng tăng mạnh ở thời điểm đó và nhanh chóng chiếm hơn 10% tổng
dư nợ cho vay thế chấp. Alt-A đề cập đến những khoản vay mà người vay tiền có thể
