Nhiều năm trước, cho vay thế chấp được giám đốc các ngân hàng chấp nhận và
hầu hết được ghi nhận vào bảng cân đối tài chính của ngân hàng, cho nên nếu một
chủ nhà nào đó không trả được nợ, ngân hàng sẽ bị lỗ. Tuy nhiên ở thập niên 1990,
một hiện tượng phổ biến là các ngân hàng tạo ra các khoản cho vay thế chấp, nhưng
không giữ nó trong bảng cân đối kế toán của mình mà thường bán lại khoản nợ đó
cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac.
Quốc hội lập ra Công ty quốc gia tài trợ thế chấp (Federal National Mortgage
Corporation - Fannie Mae) vào những năm 1930 để cho người Mỹ có thu nhập thấp
vay tiền, bằng cách đồng ý mua lại khoản nợ từ ngân hàng cho vay. Năm 1970, một
tổ chức khác, Công ty quốc gia tài trợ địa ốc (Federal Home Loan Mortgage
Corporation – Freddie Mac), được thành lập với cùng mục đích và để cạnh tranh với
Fannie Mae.
Những tổ chức này, cũng được biết đến là những doanh nghiệp được Chính phủ
tài trợ (Government-Sponsored Enterprises – GSE), hoặc chỉ đơn giản là các cơ quan
Chính phủ, hoặc tự duy trì các khoản cho vay này, sử dụng vốn từ việc phát hành trái
phiếu, hoặc biến chúng thành “trái phiếu được bảo đảm bằng thế chấp” (mortgage-
backed securities – MBS) và bán lại cho các nhà đầu tư. Cuối thập niên 1980, họ đã
mua đến 30% các khoản vay thế chấp mới, nhưng việc phát triển thêm bị giới hạn
bởi khả năng thu hút vốn của họ. Do đó, năm 1989, Quốc hội thực hiện những thay
đổi mang tính kỹ thuật khiến cho Freddie and Fannie trở nên hấp dẫn hơn đối với
nhà đầu tư, chẳng hạn như cho phép họ tạo ra những loại trái phiếu với mức độ rủi ro
và thu nhập khác nhau. Trong khi đó, các cơ quan quản lý cho phép các quỹ hưu trí
(pension funds) và các quỹ tương hỗ (mutual funds) xếp loại các khoản nợ của
Fannie là rủi ro thấp. Kết quả của những thay đổi này là Freddie và Fannie phát triển
một cách nhanh chóng, mua lại càng ngày càng nhiều khoản nợ. Tính đến cuối năm
2003, phần tham gia của họ trong các khoản nợ thế chấp thông thường tăng hơn gấp
đôi, lên đến 70%. Để được mua bán, các khoản nợ này phải phù hợp với một số tiêu
chuẩn nhất định. Cụ thể là quy mô của khoản vay mà họ mua bị Quốc hội giới hạn
với mức tối đa tăng dần lên đến hơn 417.000 USD. Đồng thời, nếu như một khoản
vay có tỉ lệ tiền vay trên giá trị nhà (loan-to-value) lớn hơn 80%, phần vượt trội đó
sẽ phải được bảo hiểm.
Khi giá nhà cứ tiếp tục bùng nổ, người ta bắt đầu tăng nghi ngờ rằng những yếu tố
bảo đảm cho các khoản vay thế chấp càng ngày càng được nới lỏng. Một cuộc điều
tra các chuyên gia thẩm định cho vay được thực hiện năm 2003 sẽ cho thấy rõ điều
này. Ba phần tư số người được hỏi một cách ngẫu nhiên trả lời các nhà nghiên cứu
