khoảng 18 năm. Chu kỳ của tần số này đã lần đầu tiên được ghi nhận trong một
nghiên cứu cổ điển của Homer Hoyt, viết về giá đất ở Chicago trong thập niên 1930.
Dữ liệu quá khứ là một điều gì đó hạn chế, nhưng chúng ta có một số dữ liệu tốt
dài hạn cho Amsterdam và Oslo cũng ủng hộ nhận định này.
Cũng thật thú vị
rằng các mức đỉnh thị trường nhà ở của Mỹ, Anh, Canada và Tây Ban Nha trong giai
đoạn 2006-2008 đã rất gần mốc 18 năm, sau các mức đỉnh trước đó trong giai đoạn
1989-1990.
Do đó, thật ngớ ngẩn khi tin rằng bong bóng sẽ không tái diễn. Thay
vào đó, ngay từ bây giờ chúng ta cần phải có một cấu trúc tổ chức lành mạnh để hạn
chế bong bóng kế tiếp. Điều này đặc biệt quan trọng vì khi đó, cuộc khủng hoảng
hiện thời sẽ chỉ là ký ức.
Theo quan điểm của tôi, điều này không nhất thiết có nghĩa là chúng ta cần có quy
định chặt chẽ hơn (stronger regulation), mà là quy định tốt hơn (better regulation),
chính xác hơn là việc triển khai một cách thích hợp các quy định đó. Ví dụ, sẽ là
không hợp lý nếu các ngân hàng trung ương áp đặt các quy định về vốn đầu tư rất
nghiêm ngặt lên các ngân hàng, rồi sau đó đứng yên khi họ đưa tài sản ra khỏi bảng
cân đối kế toán thông qua các công cụ tư bản được che đậy kém, các công cụ này
hóa ra không hề độc lập với họ. Hay trong trường hợp của những người cho vay
dưới chuẩn ở Mỹ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã được quyền điều hành các tổ chức
này một cách chặt chẽ hơn, nhưng họ đã không lựa chọn làm như thế.
Có một ghi nhận quan trọng từ lịch sử của bong bóng cần phải được lưu ý ở đây.
Các bong bóng gần như luôn mang đến những người cho vay mới, với các kỹ thuật
tín dụng mới. Vì vậy, các quy định và cấu trúc điều hành mà tôi mong đợi trong vài
năm tiếp theo cũng cần phải bao gồm các phương thức phản hồi lại điều này một
cách nhanh chóng khi nó xảy ra. Sẽ không tốt nếu chúng ta đưa ra một cấu trúc
khổng lồ mới để điều hành những người cho vay hiện hữu, mà lại không đoán trước
được quá trình thay đổi trong thời kỳ bong bóng.
Các ngân hàng đầu tư đã cho thấy họ là một trong những liên kết yếu nhất trong
bong bóng nhà ở. Đây đơn thuần là một vấn đề của hệ số đòn bẩy. Trong khi các
ngân hàng thương mại Mỹ thường có tổng tài sản khoảng 20 lần vốn đầu tư thì một
ngân hàng đầu tư thường hoạt động ở mức gần 30 lần. Các ngân hàng đa mục đích,
với hoạt động đầu tư mạnh, cũng có xu hướng có hệ số đòn bẩy tương đối cao hơn,
đặc biệt là ở châu Âu. Các nhà điều hành đã chấp nhận hệ số đòn bẩy cao vì người ta
tin rằng nhiều tài sản được nghi vấn vẫn an toàn. Và điều này quay lại ảo giác về giá
trị nhà ở trong các đợt bong bóng. Nhưng chúng ta sẽ cần phải tập trung hơn vào
