ẩn chứa những rủi ro đối với kinh tế Trung Quốc. Khi thị trường bất động sản
khởi sắc, chính quyền địa phương dựa vào việc cho thuê hoặc bán đất đai để làm
gia tăng nguồn thu ngân sách, dựa vào các công ty bất động sản để thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế của địa phương. Trong khi đó, các công ty tìm cách tăng nhanh
quy mô đầu tư và diện tích xây mới. Đối với cư dân, do lãi suất tiết kiệm kỳ hạn
1 năm được duy trì ở mức thấp 3 - 3,5% trong khi đó tỉ lệ lạm phát cũng xoay
quanh ngưỡng này nên lãi suất thực tế không đạt được lãi suất thực dương; thị
trường chứng khoán Trung Quốc trong giai đoạn này cũng không khởi sắc nên
bất động sản gần như trở thành kênh đầu tư hấp dẫn duy nhất đối với luồng tiền
nhàn rỗi. Điều này dẫn đến kết quả là bùng nổ đầu tư bất động sản khiến cung
vượt quá cầu, còn tâm lý đầu cơ khiến giá bất động sản bị thổi phồng nhanh
chóng. Rủi ro của thị trường bất động sản khi phát triển thành bong bóng có thể
dẫn đến thập kỷ mất mát như của Nhật Bản. Trong khi đó, khi thị trường này đột
ngột suy giảm do tác động của các chính sách điều tiết quá mạnh có thể ngay lập
tức ảnh hưởng đến các ngành sản xuất thực, đến bảng cân đối nợ của hệ thống
NHTM, đến nguồn thu của chính quyền địa phương và tăng trưởng GDP của cả
nước.
Ở chương này, chúng tôi đặc biệt quan tâm đến rủi ro trong thị trường bất
động sản. Việc nghiên cứu về rủi ro trên thị trường tài sản này bao gồm cả việc
đánh giá những rủi ro đã hình thành trong giai đoạn 2008 - 2012 và rủi ro có thể
xuất hiện khi Trung Quốc theo đuổi chiến lược đô thị hóa kiểu mới.
NHỮNG RỦI RO CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
Tín dụng và tăng trưởng đầu tư bất động sản
Như nhiều lĩnh vực khác của quá trình chuyển đổi kinh tế tại Trung Quốc, bất
động sản cũng nằm trong “cơ chế hai quỹ đạo” suốt một thời gian dài – một mặt
việc cấp nhà vẫn nằm dưới sự quản lý của kế hoạch nhà nước, mặt khác được
giao dịch trên thị trường. Cho đến tận năm 1998, cơ chế kế hoạch vẫn lấn át cơ
chế thị trường trong việc điều phối hoạt động của thị trường bất động sản. Những
người làm việc trong cơ quan nhà nước sẽ được cấp hoặc hỗ trợ để có nhà ở.
Những cải cách thực sự trong lĩnh vực này mới chỉ bắt đầu từ năm 1998 trở đi
