dòng tiền nóng đã đổ vào Trung Quốc trước khi thị trường bất động sản ấm lên.
Nguyên nhân của tình trạng này là do việc FED tung các gói nới lỏng định
lượng, tạo ra lượng cung tiền tăng vọt với chi phí vay rẻ. Các nhà đầu tư nước
ngoài đã chớp được cơ hội này và sử dụng đồng vốn chi phí thấp đó để đầu tư
vào thị trường tài sản ở các nước đang phát triển hoặc các thị trường mới nổi –
trong đó nổi bật nhất là Trung Quốc, Ấn Độ, Brazil, Indonesia, Mexico v.v…
Như trên đã nêu, nếu chỉ quan sát tăng trưởng giá nhà và tăng trưởng thu nhập
của cư dân thành thị Trung Quốc thì khó có thể kết luận được giá nhà có rơi vào
tình trạng bong bóng hay không – bởi tính thiếu xác thực của số liệu thống kê thu
nhập tại khu vực thành thị Trung Quốc. Thu nhập ngoài luồng (
灰色收入) vào
năm 2005 đã chiếm khoảng 15% GDP của nước này và không được đưa vào số
liệu thống kê chính thức (Vương Hiểu Lỗ, 2010). Đồng thời, khi so sánh mức độ
tăng trưởng giá nhà - thu nhập cần chú ý đến mức độ tăng giá nhà tại các thành
phố chủ chốt thay vì sử dụng số liệu trung bình của cả Trung Quốc.
Để có thể hình dung rõ hơn mức độ tăng “hợp lí hay không” của giá nhà tại
Trung Quốc, chúng tôi sử dụng số liệu về giá nhà/thu nhập khả dụng của cư dân
thành thị – chỉ báo này được gọi là “Khả năng chịu đựng giá nhà” – con số này
càng lớn chứng tỏ giá nhà càng nằm ngoài khả năng mua của người dân thành
thị. Nếu quan sát toàn bộ mẫu 70 thành phố được NBS thống kê biến động giá
bất động sản hàng tháng và thu nhập khả dụng của Trung Quốc thì chỉ báo này
không cao, khi so sánh với những quốc gia có giá nhà đắt đỏ trên thế giới. Năm
2010, tỉ lệ giá nhà/thu nhập khả dụng của Trung Quốc xấp xỉ 5,0, tương đương
với Anh nhưng cao hơn Mỹ (2,46) (IMF, 2011b). Tuy nhiên, chỉ báo này tại Bắc
Kinh chỉ thấp hơn Hong Kong (IMF, 2011b) nhưng đều cao hơn các thành phố
có giá nhà đắt đỏ khác trên thế giới. Năm 2011, 5 thành phố được thống kê có
chỉ số “Khả năng chịu đựng giá nhà” cao nhất thế giới đều thuộc về Trung Quốc
(Hình 6.15).
Hình 6.15: Tỉ lệ giá nhà/thu nhập khả dụng tại thành thị năm 2011 (lần)
