khác nhau. Thông thường, giá bất động sản tăng mạnh sẽ khuếch đại khuynh
hướng đầu cơ, khiến những người làm công tác quản lí lo ngại hình thành bong
bóng và sự sụp đổ mang tính hệ thống từ nhà đầu tư - công ty kinh doanh bất
động sản - hệ thống ngân hàng. Đối với Trung Quốc, những lo ngại này còn liên
quan trực tiếp đến tình hình thu ngân sách của địa phương. Đồng thời, khi giá
nhà tăng, thường xuất hiện lo ngại về việc người có thu nhập trung bình không
thể mua được nhà. Kết quả, để thực hiện các mục tiêu dân sinh, chính phủ Trung
Quốc thường áp dụng các biện pháp hành chính nhằm tác động đến giá cả của thị
trường bất động sản. Nhưng sự điều tiết này đôi khi khiến thị trường bất động
sản bị thu hẹp bất thường và gây nên những căng thẳng vĩ mô: khi thị trường lao
dốc, các công ty bất động sản lâm vào cảnh khó khăn, không trả được nợ, kéo
theo sự gia tăng nợ xấu trong bảng cân đối tài sản của ngân hàng. Điều này đến
lượt mình lại khiến các ngân hàng thu hẹp tín dụng cho công ty bất động sản,
hình thành nên vòng tuần hoàn nợ xấu và khiến kênh tín dụng bị tắc ứ.
Tuy nhiên, như đã nêu ở Chương 1, trên thực tế giá bất động sản tăng hoặc
giảm quá mức đều gây nên những rủi ro cho kinh tế Trung Quốc. Khi giá bất
động sản suy giảm đột ngột (như trường hợp mất khoảng 20% vào giữa năm
2009), đối tượng chịu ảnh hưởng nhiều nhất là ngân hàng, công ty bất động sản
và chính quyền địa phương. Bởi lẽ, tỉ lệ đòn bẩy của hộ gia đình tại Trung Quốc
tương đối thấp (Nomura, 2012), trong khi đó bất động sản lại chiếm một phần
quan trọng trong nhóm tài sản của ngân hàng và doanh nghiệp. Đối với chính
quyền địa phương, do nguồn thu từ chuyển nhượng, cho thuê đất chiếm tỉ trọng
lớn trong nguồn thu ngân sách, nên khi thị trường bất động sản đóng băng, hoạt
động chi ngân sách sẽ bị ảnh hưởng nặng nề.
RỦI RO TỪ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI
VỚI CHÍNH QUYỀN ĐỊA PHƯƠNG
Tại Trung Quốc, có hai nguyên nhân khiến rủi ro thị trường bất động sản chủ
yếu sẽ tác động đến chính quyền các cấp và các công ty bất động sản thay vì đến
hộ gia đình. Thứ nhất, tỉ trọng thế chấp bất động sản/GDP của Trung Quốc
không cao (Hình 6.17). Thứ hai, các khoản thế chấp này không bị chứng khoán
hóa như Mỹ.
