Những cải cách theo hướng thị trường hóa trong lĩnh vực nhà ở và bất động
sản đã khiến giá nhà tại thành thị tăng mạnh. Trên thực tế, sau đợt cải cách nhà ở
năm 1998, khoảng 5% tổng số hộ gia đình thu nhập thấp tại các thành phố và đô
thị đã chuyển hướng sang thuê nhà ở xã hội do chính quyền thành phố xây dựng.
Nhưng sự phát triển của nhà ở xã hội, và sau này là nhà ở dành cho người thu
nhập thấp, rất chậm chạp, đến năm 2003, chỉ có vài tỉnh ban hành văn bản pháp
quy về chính sách đối với việc phát triển nhà ở xã hội (Zenou, 2011). Hạn chế
lớn nhất của các chính sách này chính là sự tồn tại của chế độ hộ khẩu. Trong khi
đa phần những người thu nhập thấp tại thành thị là những lao động di cư từ nông
thôn, không có việc làm ổn định, thì quy định về việc thụ hưởng nhà ở xã hội là
“trong gia đình phải có ít nhất một thành viên có hộ khẩu phi nông nghiệp tại
thành phố đó từ 5 năm trở lên” (Zenou, 2011).
Tổng số cư dân nông thôn di dân ra thành thị làm thuê đến nay khoảng 100 -
120 triệu người, mặc dù số người di cư sẽ chững lại do chi phí cơ hội để rời bỏ
nông thôn ngày càng lớn nhưng giải quyết nhà ở cho cư dân thành thị thu nhập
thấp và lực lượng di dân cũng là một bài toán khó đối với chính phủ Trung Quốc.
Trong đó, cải cách chế độ hộ khẩu là một khâu vô cùng quan trọng. Từ năm
2002, quyền cấp hộ khẩu thành phố được giao cho chính quyền cấp tỉnh dẫn đến
việc chuyển đổi hộ khẩu cho khoảng 90 triệu người (trong khoảng thời gian 2000
- 2007). Trong những động thái mới nhất của mình, chính phủ Trung Quốc đã
tìm cách khởi động chiến lược đô thị hóa kiểu mới gắn với cải cách hộ khẩu
bằng chính sách: những người mua nhà cải tạo, xây mới tại các đô thị sẽ được
cấp ngay hộ khẩu thành phố. Đây có thể là một cách thức giải quyết bài toán
lưỡng nan hộ khẩu - nhà ở, nhưng hiệu quả của chính sách thì còn nhiều điểm
cần làm rõ, bao gồm: (i) giá nhà và (ii) đô thị loại nào.
Một vấn đề khó khăn nữa có thể làm gia tăng rủi ro trên thị trường bất động
sản Trung Quốc, đó là nên khuyến khích người dân sở hữu nhà ở thương mại hay
tập trung phát triển nhà ở xã hội? Bởi mặc dù việc phát triển nhà ở xã hội không
tác động đến giá cũng như hoạt động đầu tư vào lĩnh vực nhà ở thương mại,
nhưng lại tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của chính quyền địa
phương tại Trung Quốc.
Trước năm 2009, nhà ở xã hội là khái niệm bao gồm 5 loại nhà ở: (i) nhà cho
thuê với giá thấp, (ii) nhà dành cho người thu nhập thấp, (iii) nhà cải tạo tại các
