Hãy luôn tìm kiếm cơ hội chuyển đổi bất động sản từ mục đích sử
dụng cũ không còn đem lại lợi nhuận cao nhất sang một mục đích sử dụng
mới phù hợp với các nhu cầu hiện đại hơn. Hãy mua bất động sản cũ với
giá thị trường rồi kiếm lời từ việc chuyển đổi nó sang mục đích sử dụng
khác.
MUA VỚI CHI PHÍ THU XẾP TÀI CHÍNH THẤP HƠN MỨC THỊ
TRƯỜNG Bạn thanh toán tiền mua bất động sản bằng 2 cách: chi phí trả
cho bất động sản và chi phí cho việc thu xếp tài chính. Giả dụ bạn có thể
mua một bất động sản trị giá 300 ngàn đô la với giá thấp hơn giá thị trường
là 275 ngàn đô la. Bạn sẽ thu xếp một khoản vay để cung cấp tài chính cho
dự án mua của bạn là 250 ngàn đô la với lãi suất 7,5% một năm (lãi suất
hiện hành của thị trường) trong vòng 30 năm. Hoặc là, bạn tìm được một
người bán bất động sản của họ cho bạn với giá bằng đúng giá thị trường là
300 ngàn đô la nhưng bạn phải tiếp quản món nợ thế chấp hiện hành của
người đó. Món vay thế chấp của người đó còn phải trả là 275 ngàn đô la và
lãi suất cố định là 6% một năm, và thời hạn trả nợ còn 27 năm.
Những điều kiện khác giống nhau, bạn sẽ chọn cách mua nào? Trong
trường hợp này thì việc gánh nợ vay thế chấp sẽ cho kết quả tốt nhất. Nhiều
nhà đầu tư khôn ngoan không chỉ tìm kiếm những bất động sản có giá bán
dưới giá trị thị trường, mà còn tìm cả những bất động sản mua bị thế chấp
với lãi suất thấp hơn lãi suất vay hiện hành của thị trường.
Thêm vào việc gánh nợ vay thế chấp, đôi khi bạn cũng có thể thu xếp
các khoản vay lãi suất thấp hơn bằng việc mua “tuỳ thuộc” , người bán
chuyển lùi hạn thanh toán, người bán trả trước . Với kiểu mua “tuỳ thuộc”,
bạn đồng ý trả khoản nợ thế chấp của người bán nhưng bạn không làm giấy
tờ cam kết với ngân hàng cho vay thế chấp của người bán. Với kiểu người
bán chuyển lùi hạn thanh toán, người bán sẽ chấp thuận cho bạn thanh toán
tiền mua làm nhiều lần theo “kế hoạch trả góp”. Bạn sẽ phải thoả thuận thời
hạn thanh toán và chi phí trực tiếp với người bán.
Trong một vụ mua bán theo hình thức người bán trả trước, người bán
sẽ trả phí cho ngân hàng cho vay thế chấp, và để đáp lại, ngân hàng cho vay
