nghiệm thực tế chứng minh rằng việc định giá thường sai lầm ở những
thông tin thực tế, lập luận và cách đánh giá.
Bất kể là bạn tự định giá lấy hay xem xét kết quả định giá của một
người thẩm định chuyên môn, hãy nghiên cứu thật kĩ những dữ liệu đầu
vào và chất vấn lại tất cả các suy luận và kết luận.
Phân tích việc định giá như thế nào?
Trong phần tới, chúng ta sẽ không thể bao quát toàn bộ chi tiết thông
tin mà biểu mẫu báo cáo đó yêu cầu. Chúng ta sẽ thảo luận từng mục của
biểu mẫu báo cáo đó và nêu bật những điểm lỗi thường gặp và và những
đánh giá đáng ngờ.
BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI TƯỢNG Mục đầu tiên này nêu ra luận đề định
giá. Những thông tin ở đây trung thực. Dù vậy vẫn rất cần phải thẩm tra lại
tính chính xác. Hãy lưu ý về các quyền trên bất động sản đó.
Việc định giá bất động sản cần phải xem xét tới khía cạnh: quyền sở
hữu bất động sản đó có thể được sang tên chuyển nhượng mà không vướng
mắc gì tới bất kì một quyền nắm giữ tài sản thế chấp, tranh chấp hoặc phiền
toái, trở ngại nào (ví dụ như quyền được đi qua hoặc quyền được xây cất
trên đất đó, hoặc hợp đồng cho thuê đang còn hiệu lực). Hãy nhớ rằng bạn
không chỉ mua đất và công trình xây dựng trên đất đó, mà bạn còn mua
những quyền hạn pháp lý chi phối việc sử dụng, sở hữu, chuyển nhượng và
tái phát triển, v.v... Phần lớn những báo cáo định giá được lập một cách
chuyên nghiệp thường giả định rằng những quyền sở hữu trên bất động sản
đó không bộc lộ những vấn đề đáng kể nào. Đừng tin vào những giả định
đó. Hãy xin tư vấn của một công ty tư vấn quyền sở hữu hoặc một luật sư
chuyên về luật bất động sản.
HỢP ĐỒNG Hầu hết những ngân hàng cho vay thường cho vay tiền
theo giá trị trên hợp đồng hoặc theo giá trị thị trường của bất động sản đó -
chiểu theo khoản nào ít hơn. Giả dụ bạn tìm được một bất động sản với giá
cực hời, bạn đàm phán giá 160 ngàn đô la trong khi giá trị thị trường của nó
là 200 ngàn đô la; bạn tưởng rằng với tỷ lệ 80% “vay trên giá trị hợp đồng”
mua bất động sản (80% x 200.000 đô la), ngân hàng sẽ cho bạn vay đủ
