trị của bất động sản và nỗ lực của bạn để tạo ra một bất động sản mà những
khách thuê hoặc khách mua của bạn sẽ đánh giá cao nhất. Vì vậy nên tất cả
những chi tiết cần cải tạo, sửa chữa này (và cả khu dân cư nữa) là sự chuẩn
bị cho ba phương pháp định giá nhà ở quan trọng.
NHỮNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở Để ước tính giá thị
trường chính xác nhất, hãy xác định giá bất động sản theo ba cách sau:
1. Phương pháp so sánh giá: Cách định giá này so sánh các đặc điểm
và giá bán hiện thời của một bất động sản tương tự với bất động sản đối
tượng (xem hình 14.2).
2. Phuơng pháp giá thành: Phương pháp này tính toán giá thành bạn
phải chi phí để xây dựng lại bất động sản (cộng cả giá trị đất) vào thời điểm
hiện tại và trừ đi một khoản khấu hao (xem hình 14.3).
3. Phương pháp doanh thu: Phương pháp định giá này là vốn hoá
dòng doanh thu cho thuê ròng của một bất động sản rồi chuyển đổi doanh
thu đó sang ước tính giá trị thị trường (xem Hình 14.4).
Sau khi bạn tìm ra giá trị thị trường hiển thị bằng các phương pháp đó,
bước tiếp theo là xếp loại các giá trị thị trường hiển thị của bất động sản và
lựa chọn khái toán chính xác nhất của giá trị (xem hình 14.5). Nhìn chung,
bạn sẽ nhấn mạnh phương pháp so sánh bán hàng để định giá nhà biệt lập,
nhà liên kế, cửa hàng hợp tác và nhà chung cư sở hữu tư nhân; dùng
phương pháp doanh thu để định giá những bất động sản để ở có nhiều căn,
cũng như những toà nhà văn phòng và các trung tâm mua sắm. Trên thực
tế, những chuyên viên định giá dựa vào phương pháp giá thành chủ để kiểm
soát (hoặc thẩm tra giá trị) các phương pháp so sánh bán hàng và doanh
thu.
Đặc biệt lưu ý: Như tôi đã đề cập ở một chương trước, phương pháp
giá thành còn có thể giúp bạn xác định giá tăng hoặc giảm trong tương lai.
(Xem phần thảo luận về phương pháp giá thành cho các bất động sản có
doanh thu ở phần sau).
Khi bất động sản được bán với giá cao hơn giá thành để xây lại nó
nhiều thì các nhà đầu tư xây dựng thường nhảy vào xây dựng các bất động
