khi bạn so sánh kĩ lưỡng những đặc điểm của bất động sản được định giá.
Nguồn dữ liệu và việc xác minh lại các dữ liệu đó Trong một số báo
cáo định giá, các chuyên viên định giá sẽ trích dẫn tài liệu kiểm tra do
chính họ thu thập làm dữ liệu nguồn cho các bất động sản so sánh. Nhưng
thường là những chuyên viên định giá sẽ trích dẫn dữ liệu từ hồ sơ công
cộng, từ dịch vụ đa giao dịch, và từ các nhà môi giới bất động sản. Dù rằng
không một chuyên viên định giá (hoặc thanh tra) nào có thể làm việc mà
không cần dựa vào nguồn dữ liệu cũ, bạn hãy luôn xác minh lại những dữ
liệu đó bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các dữ liệu cũ làm tăng gấp bội
khả năng sai sót.
Điều chỉnh giá trị Trong bảng 14.1 bạn sẽ gặp một danh mục các đặc
điểm. Vì không có bất động sản đích nào phù hợp hoàn toàn với các bất
động sản so sánh về đặc điểm, việc lập dự toán giá trị thị trường đòi hỏi bạn
phải “điều chỉnh” giá của các bất động sản so sánh theo sự khác biệt về đặc
điểm giữa chúng với nhau.
Nói cách khác, phương pháp điều chỉnh sẽ giúp trả lời câu hỏi này: ở
mức giá nào thì các bất động sản so sánh phản ánh được các đặc điểm của
bất động sản đích được bán? Để tìm ra câu trả lời cho câu hỏi này, bạn hãy
so sánh bất động sản đích với từng đặc điểm một của bất động sản so sánh.
Nếu các bất động sản này tương thích với nhau thì ta không cần điều chỉnh
thêm nữa.
Trong trường hợp các bất động sản so sánh có giá cao hơn thì để làm
cho nó tương đương với đối tượng so sánh, giá trị ước tính của các lợi thế
về đặc điểm của nó phải được trừ đi từ giá bán của bất động sản so sánh.
Ngược lại, nếu bất động sản đích có giá cao hơn bất động sản so sánh về
một số đặc điểm cụ thể, giá trị ước tính của bất lợi thế về đặc điểm đó phải
được cộng thêm vào giá bán của bất động sản so sánh. Bằng cách này, giá
bán đã được điều chỉnh của bất động sản so sánh sẽ chỉ ra đúng giá trị thị
trường của bất động sản đối tượng.
Chúng ta sẽ minh họa phương pháp điều chỉnh này bằng một ví dụ
đơn giản như sau:
