Một ví dụ kinh điển về việc quyết định thời gian bán được minh
chứng bởi Leonard Kandell, ông đã làm giàu với việc xây và cho thuê
các tòa nhà chung cư ở thành phố New York. Ông vốn là một nhà
đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, khi ý tưởng chuyển đổi tòa căn hộ sang
các căn hộ tổ hợp trở nên cấp thiết, có rất nhiều người tranh
giành nhau để mua các tòa nhà chung cư với mục đích chuyển đổi
chúng thành các căn hộ tổ hợp, do vậy, có thể bán riêng từng căn hộ
với giá cao. Một vấn đề mà những người chủ gặp phải khi muốn
chuyển đổi một tòa nhà sang quyền sở hữu hợp tác là thuyết phục
được 15% số người thuê trong tòa nhà đồng ý mua các căn hộ của
họ. Đây là một yêu cầu hợp pháp ở New York trước khi người chủ
được phép công bố kế hoạch về tổ hợp có hiệu quả. Đó là lúc
những cuộc thương lượng mạnh mẽ bắt đầu. Nếu bạn không
thuyết phục được 15% số người thuê, bạn không thể tuyên bố kế
hoạch tổ hợp có hiệu quả và anh phải chờ đợi một thời gian mới có thể
bắt đầu lại. Vì vậy, việc thuyết phục được 15% số người thuê mua
căn hộ thường phải có những cuộc thương lượng phức tạp về giá họ
sẵn sàng trả để mua căn hộ và những gì họ muốn người chủ tòa nhà
phải làm để thuyết phục họ mua nhà. Một khi kế hoạch tổ hợp có
hiệu quả, có thể tiến hành các thủ tục thu hồi nhà cho phép chủ tòa
nhà sở hữu các căn hộ còn lại và bán chúng cho những người mua mới
thỏa thuận đền bù cho một số người thuê với giá cắt cổ trở thành
một quy tắc.
Kandell sở hữu nhiều tòa nhà chung cư và ông xem những người
thuê nhà như người trong gia đình. Khi tôi hỏi tại sao ông không
kiếm lợi từ sự bùng nổ chuyển đổi này, ông nói: “Tôi không muốn
chiến đấu với người thuê nhà của mình qua việc chuyển đổi tòa nhà
sang hình thức hợp tác. Hãy để những người khác đau đầu với việc
đó và gặt hái thành quả. Khi thị trường các tòa nhà chung cư đã sẵn
sàng để chuyển đổi sang hình thức hợp tác xã nóng lên, tôi sẽ bán với
cái giá cao hơn bình thường cho những người muốn chuyển đổi
