mỗi bài báo hay mỗi nghiên cứu nói rằng có thể đang có rắc rối, thì sẽ có nhiều bài
khác nói rằng bong bóng không nghiêm trọng và dù sao thì giá cũng vẫn không
giảm, chỉ tăng chậm lại thôi. Và sau mỗi bài báo bày tỏ sự lo lắng về bong bóng, giá
nhà vẫn tiếp tục tăng lên. Người mua nhà, người cho vay, người môi giới cho vay, và
người thẩm định tín dụng hầu như đều đã kết luận rằng không phải lo lắng gì hết.
Một vài người coi bong bóng là cơ hội để kiếm tiền và sau đó họ sẽ thoát ra trước
khi nó sụp đổ. Những người khác, khá phổ biến trong giai đoạn bong bóng, lo sợ
rằng nếu họ không hành động ngay, họ sẽ không bao giờ có thể sở hữu một căn nhà.
Lý do thứ hai gây nên sự phát triển ồ ạt của các sản phẩm tín dụng mới chính là việc
người ta nhận thấy những nhà đầu tư mới đang nắm giữ các khoản cho vay thế chấp
này sử dụng những kỹ thuật và phương tiện tài chính mới như CDO (collateralized
debt obligation - nghĩa vụ nợ có thế chấp) hay SIV (structured investment vehicle -
công cụ đầu tư kết cấu)
Sự kết hợp của việc người mua kiên quyết tham gia vào bong bóng, chủ nhà thì
muốn hiện thực hóa giá trị tăng lên của căn nhà của họ, và nhà đầu tư thì tìm kiếm
các khoản nợ thế chấp vì đó là một khoản đầu tư an toàn và có lợi đã dẫn đến sự phát
triển ổ ạt của các khoản nợ và cuối cùng là xảy ra khủng hoảng tài chính. Trong
chương tới, chúng ta sẽ quay trở lại bàn về các “di chứng” của bong bóng nhà đất
như làm điên đảo hệ thống ngân hàng và khiến người tiêu dùng mắc nợ quá nhiều. Ở
chương cuối, chúng ta sẽ quay lại tìm hiểu xem giá nhà đất ở Mỹ cuối cùng có thể
giảm đến mức nào trước khi bong bóng xì hơi và nó sẽ tương tác thế nào với toàn bộ
nền kinh tế.
. Hai chỉ số này tính trên những thị trường có chút khác nhau và con số chính
xác (cả trong thời kỳ bùng nổ và bong bóng vỡ) thì nằm đâu đó giữa hai chỉ số này.
Chỉ số của Chính phủ được tổng hợp bởi FHFA (Cơ quan tài chính nhà đất liên
bang), cơ quan đã từng sơ suất trong trường hợp của Freddie Mac and Fannie Mae.
Vì thế, nó chỉ bao gồm những tài sản mua bằng “những khoản vay thế chấp phù
hợp”, những khoản vay được cung cấp hoặc bảo lãnh bởi Freddie and Fannie. Do đó,
nó đã bỏ qua hầu như toàn bộ những khoản vay dưới chuẩn và những khoản vay Alt-
A, cũng như những tài sản cao cấp mà để mua được nó, người ta phải vay những
khoản tiền vượt hạn mức hợp lệ (hiện tại là $417,000). Nó cũng không tính đến
những tài sản mua bán không cần vay tiền. Chỉ số FHFA do đó đánh giá thấp cả mức
