nên cao hơn lợi nhuận thực tế 2%-4% mà chúng ta đã xác định đối với trái phiếu
chính phủ. So với trái phiếu, bất động sản không có tính thanh khoản. Trong khi trái
phiếu có thể được bán trong chốc lát thì bất động sản phải mất một khoảng thời gian
đáng kể để bán được, cộng thêm chi phí. Tất nhiên là bất động sản có lợi thế hơn so
với trái phiếu là được bảo vệ khỏi lạm phát bất ngờ, vì nhìn chung trong dài hạn, giá
bất động sản có khả năng giữ vững so với mức giá chung. Nhưng không giống với
trái phiếu chính phủ, khi mà mệnh giá sẽ được hoàn trả khi đến hạn, giá bất động sản
có thể giảm thực sự. Người ta cũng có thể dựa vào lãi suất của trái phiếu chính phủ,
trong khi các nhà đầu tư bất động sản phải đối mặt với nguy cơ không thể cho thuê
được nếu không tìm ra người thuê. Tất cả những điều này làm cho bất động sản chứa
đựng nhiều rủi ro hơn trái phiếu chính phủ. Tuy nhiên, có lẽ nó không quá rủi ro như
chứng khoán. Một công ty có thể phá sản và trên danh nghĩa thì không còn giá trị gì,
trong khi bất động sản gần như luôn có một giá trị nhất định.
Do đó, đối với tôi, dường như bất động sản nên được định giá để có lợi nhuận
nằm giữa mức lợi nhuận của trái phiếu chính phủ và cổ phiếu, gần bằng với trái
phiếu công ty. Chúng ta đã ước tính rằng lợi nhuận thực tế của trái phiếu nên ở vào
khoảng 2%-4% mỗi năm (bao gồm phần bù rủi ro lạm phát) và lợi nhuận thực sự của
cổ phiếu nên ở vào khoảng 5%-7%. Muốn nằm ở khoảng giữa hai loại tài sản này thì
lợi nhuận của bất động sản nên là khoảng 4%-6%. Lợi nhuận bất động sản nằm dưới
hình thức giá nhà tăng cộng với lợi tức ròng của việc cho thuê nhà. Vì vậy, chúng ta
cần phải xem xét khả năng tăng trưởng vốn theo thời gian trong lĩnh vực nhà ở và
sau đó xem những gì có thể mang đến một lợi tức cho thuê cân bằng.
Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã đánh giá thấp các chi phí duy trì liên quan đến đầu tư
tài sản. Các nhà quản lý chuyên nghiệp thường mong đợi chi phí hàng năm lên đến
khoảng 3% giá trị của tài sản, tùy theo độ tuổi và điều kiện của nó. Các chi phí này
gồm có chi phí sửa chữa, khấu hao, tìm người thuê nhà, quản lý tài sản và bảo hiểm.
Trên hết còn có phụ phí nếu không thể cho thuê. Ngoài ra cũng cần phải dự chi cho
các khoản chi phí mua bán. Tiền thuế và chi phí cho nhà môi giới dẫn đến tổng chi
phí mua bán (tiền vào và tiền ra) thường tích lũy lên ít nhất 5% giá trị và thường là
cao hơn nhiều. Điều này có nghĩa là với một khoản đầu tư kéo dài mười năm, mỗi
năm cần cộng thêm 0,5%-1% vào chi phí một cách chặt chẽ. Vậy nhìn chung, cho dù
lợi tức cho thuê gộp là bao nhiêu đi nữa thì cũng cần phải trừ đi chi phí khoảng 4%
để có lợi tức cho thuê thuần.
Trong dài hạn, tổng giá trị tài sản trong một quốc gia có xu hướng dao động giữa
việc giữ tốc độ lạm phát và tăng trưởng nhanh hơn khoảng 2%, tùy thuộc vào sự linh
