hoạt của nguồn cung.
Nếu chúng ta lấy tốc độ tăng trưởng dài hạn dự kiến trong
giá nhà thực tế là 0%-2% mỗi năm và so sánh với lợi nhuận thực tế 4%-6% mà
chúng ta đang tìm kiếm thì lợi tức cho thuê thuần cần phải là 2%-6%. Phần chi phí
cộng thêm 4% ngụ ý rằng lợi tức cho thuê gộp nên nằm trong phạm vi 6%-10%.
Chúng ta có thể kỳ vọng các con số cao hơn đối với các ngôi nhà nhỏ hơn trong các
khu vực không tốt bằng, nơi mà các chi phí có khả năng lớn hơn 4% đã dự tính, và
nguy cơ không cho thuê được cũng có thể lớn hơn. Chúng ta cũng nên kỳ vọng con
số lợi nhuận thấp hơn một chút đối với các ngôi nhà lớn hơn ở những khu vực tốt
hơn, khi đó chi phí bảo trì thấp hơn thì các số liệu có thể sẽ thấp hơn.
Trong quá khứ, lợi nhuận gộp thường nằm trong phạm vi này. Nhưng vào cuối
thời kỳ bùng nổ nhà ở trên thế giới vào năm 2007, ở nhiều quốc gia, các số liệu đã
thấp hơn nhiều. Các nhà đầu tư đã định giá nhà ở như thể đó là một khoản đầu tư có
rủi ro thấp. Mọi người cho rằng giá nhà ở không bao giờ có khả năng giảm trong dài
hạn, trong khi các nhà đầu tư không mong đợi phải chịu đựng lâu mà không có
người thuê nhà. Vấn đề chính là nhiều người đang kỳ vọng giá cả sẽ tiếp tục tăng
trưởng cao hơn nhiều so với mức 2%-4% lợi nhuận danh nghĩa mà tôi đề nghị ở đây.
Vì vậy, trong quá khứ phần bù rủi ro khá thấp và lợi nhuận cho thuê cũng nằm trong
phạm vi an toàn. Giờ đây xu hướng giá quay về mức trung bình đã thiết lập và nó
cho thấy là sẽ mang đến nhiều khó khăn.
MỘT THẾ GIỚI CÓ LỢI NHUẬN THẤP
Lợi nhuận đặt ra ở trên là những gì mà một nhà đầu tư hợp lý nên hy vọng trong
dài hạn dựa trên tỷ lệ lạm phát trung bình là 2% mỗi năm. Khi độ lạc quan của thị
trường lên cao, giá cả tài sản được trả cao và lợi tức thấp. Còn khi thị trường bi
quan, giá tài sản giảm và lợi tức lại cao. Vậy ngày nay chúng ta đang ở tình trạng
nào?
Tại Mỹ, vào tháng 10/2008, lợi tức của trái phiếu gắn liền với chỉ số (indexed
bond) là vào khoảng 2,5%, đã tăng từ mức thấp lên đến mức cao so với giai đoạn
bùng nổ năm 2007. Theo quan điểm của tôi, nó đã nằm trong phạm vi hợp lý. Lợi
tức của Trái phiếu chính phủ 10 năm truyền thống là 3,6%, một mức thấp phản ánh
cả chất lượng do khủng hoảng tài chính lẫn các kỳ vọng tăng trưởng kinh tế và giảm
lạm phát. Sự chênh lệch của trái phiếu công ty đang ở mức cao của phạm vi, trung
bình khoảng 3%-4% đối với các công ty xếp hạng BBB. Lợi tức thu nhập trên cổ
phiếu (nghịch đảo của hệ số giá trên thu nhập P/E) đang gần mức 7% (hệ số P/E là
14-15 lần với chỉ số S&P 500 là 900 điểm), dựa trên thu nhập dự kiến. Sự sụt giảm
