NHỮNG RỦI RO TỪ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trong chương này, các tác giả đã phân tích tình hình phát triển thị trường bất
động sản Trung Quốc trong thời gian 5 năm qua, trên cơ sở chính phủ Trung
Quốc có thể sẽ đẩy mạnh thực hiện chiến lược đô thị hóa kiểu mới, các tác giả
phân tích về những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường này. Những rủi ro chủ yếu đối
với thị trường bất động sản đến từ (i) giá cả; (ii) cân bằng cung - cầu về diện
tích; (iii) chương trình nhà ở xã hội khó có thể tác động đến giá cả trên thị trường
nhà ở thương mại nhưng có thể làm ảnh hưởng đến thu ngân sách của địa
phương; (iv) các điều tiết hành chính có thể bị vô hiệu hóa. Về mặt giá cả, có thể
khẳng định gói kích thích kinh tế 4.000 tỉ RMB đã tạo ra bong bóng giá bất động
sản tại Trung Quốc. Để xác định giá nhà có hình thành bong bóng hay không,
thông thường một số tiêu chí vẫn được xem xét như (i) mức độ tăng giá nhà; (ii)
tỉ lệ giá nhà/thu nhập khả dụng. Việc xem xét cả hai tiêu chí này cho thấy, tại 35
thành phố chủ chốt của Trung Quốc, giai đoạn 2009 - 2011 đã hình thành bong
bóng. Trong trung hạn (1 - 5 năm tới) khi giá nhà tiếp tục tăng lên do tác động
của việc chính phủ nới lỏng tín dụng cho bất động sản và hiệu ứng lan tỏa từ
quyết định thực hiện chiến lược đô thị hóa kiểu mới, có thể Trung Quốc sẽ lại
can thiệp để hạ nhiệt trên thị trường này đồng thời thúc đẩy sự phát triển của nhà
ở xã hội và nhà cho người thu nhập thấp. Những biện pháp này về cơ bản đều có
tác dụng tích cực trong việc bình ổn thị trường. Nhưng việc quá coi trọng các
biện pháp hành chính (như các lệnh hạn chế mua, hạn chế tín dụng) không thể
giải quyết tận gốc những nhân tố căn bản đã hình thành nên làn sóng đầu tư bất
động sản. Bên cạnh đó, cách làm này có thể dẫn đến rủi ro về việc can thiệp hành
chính quá mức hoặc can thiệp hành chính không đủ. Những quan ngại về việc
giá nhà đã hình thành bong bóng cần được chú ý tại các thành phố chủ chốt vốn
có giá nhà tăng cao hơn so với thu nhập như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm
Quyến, Hàng Châu v.v... Một làn sóng đầu cơ sẽ thực sự định hình khi giá nhà tại
các đô thị loại II và III tiếp tục tăng mạnh hơn so với mức tăng giá nhà tại đô thị
loại I. Khi giá nhà tăng cao và kiểm soát đối với thị trường này dẫn đến những
méo mó, điều này có thể làm suy giảm lao động tại ngành xây dựng và các ngành
có liên quan. Nhu cầu trong nước (bao gồm cả tiêu dùng) cũng sẽ suy giảm. Đối
với hệ thống tài chính tiền tệ, khi nguồn vốn bị đọng vào bất động sản và trở
thành nợ xấu thì hoạt động tín dụng trong tương lai dành cho khu vực kinh tế này
sẽ bị thu hẹp, đi kèm với đó là đầu tư và tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc
