trường đã sụp đổ và tiếp theo là cuộc giảm phát giá tiêu dùng trong những
năm đầu của cuộc Đại suy thoái.
Câu hỏi then chốt cho mục đích của chúng ta: Khi nào giá tài sản tăng
đến giai đoạn bong bóng và bắt đầu đe dọa sự tăng trưởng kinh tế?
Nguyên tắc chủ đạo là mức tăng giá nhà hoặc chứng khoán càng đột
biến thì càng dễ dẫn đến sụp đổ. Lịch sử cho thấy nhiều cuộc tăng trưởng
kinh tế dài hạn đã kết thúc bằng một cuộc suy thoái giá nhà, cho nên thị
trường bất động sản rất đáng để quan sát đặc biệt kỹ càng. Nói chung, nếu
trong một thời gian dài giá nhà gia tăng với tỷ lệ hằng năm nhanh hơn so với
nền kinh tế, hãy cảnh giác. Trong một nghiên cứu vào 2011 xét đến các
nguyên nhân tiềm năng của khủng hoảng nợ toàn cầu, IMF đã khảo sát 76
trường hợp khủng hoảng tài chính nguy ngập ở 40 nước và tìm ra nhiều chỉ
số quan trọng dường như sẽ tăng trước cuộc suy thoái, trong đó có giá nhà.
Mặc dù giá nhà thường tăng khoảng 2% một năm, tốc độ này sẽ tăng lên đến
từ 10 đến 12% trong hai năm trước một giai đoạn khủng hoảng tài chính
nghiêm trọng.
Mối đe dọa ngày càng phổ biến từ bong bóng bất động sản đã được
kịch tính hóa trong một công trình vào 2015 của Òscar Jordà, Moritz
Schularick và Alan M. Taylor, những người đã nghiên cứu dữ liệu 170 năm
của 17 quốc gia để cho thấy bong bóng nhà đất hình thành và lan tỏa ra
sao.11 Trước Thế chiến II, chỉ bảy trong 52 cuộc suy thoái diễn ra sau sự đổ
vỡ của bong bóng trong thị trường chứng khoán hoặc thị trường nhà đất.
Mối liên hệ này đã thắt chặt đáng kể từ sau Thế chiến II, với 40 trong số 62
cuộc suy thoái – gần hai phần ba – diễn ra ngay sau sự sụp đổ của thị trường
nhà đất hoặc chứng khoán.
Công trình này đưa ra một số chuẩn mực để hiểu về di họa từ những vụ
bong bóng này. Nói chung, bong bóng nhà đất mất nhiều thời gian hơn để
đạt đến đỉnh so với bong bóng thị trường chứng khoán, phần lớn vì giá
chứng khoán biến động nhiều hơn so với giá nhà. Bong bóng nhà đất ít phổ
biến bằng bong bóng giá chứng khoán, nhưng khi đã xảy ra, có nhiều xác
suất nó sẽ dẫn đến một cuộc suy thoái. Và một khi giá của nhà cửa hoặc
